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建筑各項的單方造價及工程成本測算等實用技巧。
2015-09-14 瀏覽次數(shù):44872

一、房屋建筑各項的單平方造價

1.全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓:

包括建筑、裝飾、采暖、給排水(含中水)、消防、通風、照明、動力、消防報警、電梯、可視對講、有線電視、電話、防雷接地等十四個專業(yè)。含電梯、消防、通風設(shè)備,普通燈具;公共部分粘貼地磚,天棚、墻面刷耐擦洗涂料,普通潔具、噴灑頭。外墻外保溫粘貼聚苯板,泰柏板隔墻,混凝土為預(yù)拌混凝土,土方運距20公里以內(nèi)。



每平米造價1850.98元,其中:建筑工程:1011.17元;電氣工程:220.54元;管道工程:316.81元;通風工程:302.46元;




2.全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)板式小高層住宅樓:

包括建筑、裝飾、采暖、給排水(冷水、熱水、中水、排水、雨水)、消防、照明、動力、弱電、電梯、防雷接地等十個專業(yè)。外墻保溫聚苯板隨混凝土澆注,外墻內(nèi)保溫粘貼水泥聚苯板,單層輕質(zhì)陶;炷翖l板隔墻,雙側(cè)通常采光井,采暖系統(tǒng)為分戶計量,混凝土為預(yù)拌混凝土,不含消防報警、配電箱及多功能入戶門。土方運距5公里以內(nèi)。



每平米造價1442.17元,其中:建筑工程:803.59元;裝飾工程:306.62元;電氣工程:238.65元;管道工程:81.16元;通風工程:12.15元;



3.全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)板式住宅樓:

包括建筑、裝飾、給排水(含泵房)、通風、照明、動力、弱電、電梯、防雷接地等九個專業(yè)。公共部分粘貼地磚,天棚、墻面刷耐擦洗涂料,本工程采暖用電膜采暖,只做埋管,外窗為落地窗。含消防、居室門、衛(wèi)生潔具,混凝土為預(yù)拌混凝土,土方運距20公里以內(nèi)。



每平米造價1360.43元,其中:建筑工程:730.56元;裝飾工程:174.30元;電氣工程:248.45元;管道工程:207.12元;




4.全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)塔樓:

包括建筑、裝飾、采暖、給排水、消防、通風、照明、動力、弱電、防雷接地等十個專業(yè)。公共部分樓梯間、電梯間地面為水泥砂漿整體面層,天棚、內(nèi)墻面底層刷耐水膩子,面層擦洗涂料。含給排水、消防、通風設(shè)備,不含電梯、衛(wèi)生潔具,弱電(電視、電話、綜合布線)只埋管不穿線。混凝土為預(yù)拌混凝土,土方運距5公里以內(nèi)。



每平米造價1383.46元,其中:建筑工程:727.22元;裝飾工程:289.87元;電氣工程:307.14元;管道工程:55.95元;通風工程:3.28元;




5.框剪結(jié)構(gòu)住宅樓:

包括建筑、裝飾、采暖、給排水、消防、通風空調(diào)、照明、動力、消防報警、綜合布線、安全防范、有線電視、防雷接地等十三個專業(yè)。含熱交換站、消防、空調(diào)設(shè)備,中高檔衛(wèi)生潔具,普通燈具,外窗為落地窗,不含電梯,居室門。公共部分樓梯間、電梯間地面粘貼地磚,天棚做輕鋼龍骨裝飾石膏板吊頂,外墻外保溫粘貼聚苯板,單層輕質(zhì)陶;炷翖l板隔墻,混凝土為預(yù)拌混凝土,土方運距30公里以內(nèi)。



每平米造價1219.28元,其中:建筑工程:681.99元;裝飾工程:264.56元;電氣工程:101.69元;管道工程:164.51元;通風工程:6.53元;




6.框剪結(jié)構(gòu)商住樓:

包括建筑、裝飾、給排水(給水、排水、中水、熱水、純凈水)、消防(含消防噴淋系統(tǒng))、空調(diào)、照明、動力、弱電、防雷接地.通風等十個專業(yè)。外墻外保溫粘貼聚苯板.外墻內(nèi)保溫為水泥聚苯板,增強水泥條板隔墻,外窗為落地窗。本工程不含采暖系統(tǒng),采用集中空調(diào)采暖,含給排水、通風空調(diào)、消防設(shè)備,普通燈具,普通潔具,不含電梯,外墻玻璃幕;炷翞轭A(yù)拌混凝土,土方運距20公里以內(nèi)。



每平米造價1870.88元,其中:建筑工程:957.31元;裝飾工程:362.70元;電氣工程:180.77元;管道工程:165.44元;通風工程:204.66元。




7.混合結(jié)構(gòu)住宅樓:

包括建筑、裝飾、采暖、給排水、照明、弱電、防雷接地等七個專業(yè)。外墻外保溫粘貼聚苯板、外墻內(nèi)保溫粘貼無紙石膏聚苯板復(fù)合板,單層輕質(zhì)陶粒混凝土條板隔墻,陽臺不封閉,弱電只埋管不穿線,不含衛(wèi)生潔具、燈具;炷翞楝F(xiàn)場攪拌。



每平米造價2137.44元,其中:建筑工程:1122.43元;裝飾工程:396.12元;電氣工程:209.34元;管道工程:272.28元;通風工程:137.27元。





二、工程造價單方指標參考

(一)普通住宅建筑混凝土用量和用鋼量:


1.多層砌體住宅:鋼筋30kg/㎡;混凝土0.3-0.33m3/㎡;


2.多層框架鋼筋:38-42kg/㎡;混凝土0.33-0.35m3/㎡;


3.小高層11-12層:鋼筋50-52kg/㎡;混凝土0.35m3/㎡;


4.高層17-18層:鋼筋54-60kg/㎡;混凝土0.36m3/㎡;


5.高層30層H=94m:鋼筋65-75kg/㎡;混凝土0.42-0.47m3/㎡;


6.高層酒店式公寓28層H=90m:鋼筋65-70kg/㎡;混凝土0.38-0.42m3/㎡;


7.別墅混凝土用量和用鋼量介于多層砌體住宅和高層11-12層之間。


以上數(shù)據(jù)按抗震7度區(qū)規(guī)則結(jié)構(gòu)設(shè)計


(二)普通多層住宅樓施工預(yù)算經(jīng)濟指標


1.室外門窗(不包括單元門、防盜門)面積占建筑面積0.20-0.24;


2.模板面積占建筑面積2.2左右;


3.室外抹灰面積占建筑面積0.4左右;


4.室內(nèi)抹灰面積占建筑面積3.8。


(三)施工工效

1、一個抹灰工一天抹灰約35;


2、一個磚工一天砌紅磚約1000-1800塊;


3、一個磚工一天砌空心磚約800-1000塊;


4、瓷磚15;


5、刮大白第一遍300/天,第二遍180/天,第三遍壓光90/天。


(四)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

1、混凝土重量2500kg/m3;


2、鋼筋每延米重量0.00617*d*d;


3、干砂子重量1500kg/m3,濕砂重量1700kg/m3;


4、石子重量2200kg/m3;


5、1m3紅磚525塊左右(分墻厚);


6、1m3空心磚175塊左右;


7、篩1m3干凈砂需1.3
m3普通砂。


(五)建筑工程清包工價格

模板:19-23元/(粘灰面)

混凝土:38-41元/m3

鋼筋:310-420元/t,或10-13元/

砌筑:55-70元/m3

抹灰:7-15元/(不扣除門窗洞口,不包括腳手架搭拆)
面磚粘貼:18元/

室內(nèi)地面磚:(600*600)15元/

踢腳線:3元/m
室內(nèi)墻磚:25元/(包括倒角)
樓梯間石材:28元/

踏步板磨邊:10元/m
石膏板吊頂:20元(平棚)

鋁扣板吊項:25元/

大白乳膠漆:6元/

外墻磚:43元/

外墻干掛蘑菇石:50元/

屋面掛瓦:13元/

水暖:9元/(建筑面積)
電氣照明部分:6元/

木工:35-50元/

架子工:5.5元/


(六)房地產(chǎn)建筑成本(按建筑平方米算)

1、樁基工程(如有):70~100元/

2、鋼筋:40~75kg/(多層含量較低、高層含量較高),合160~300元/

3、混凝土:0.3~0.5m3/(多層含量較低、高層含量較高),合100~165元/

4、砌體工程:60~120元/(多層含量較高、高層含量較低)
5、抹灰工程:25~40元/

6、外墻工程(包括保溫):50~100元/(以一般涂料為標準,如為石材或幕墻,則可能高達300~1000元/㎡)

7、室內(nèi)水電安裝工程(含消防):60~120元/(按小區(qū)檔次,多層略低一些)
8、屋面工程:15~30元/(多層含量較高、高層含量較低)
9、門窗工程(不含進戶門):每平方米建筑面積門窗面積約0.25~0.5(與設(shè)計及是否高檔很大關(guān)系,高檔的比例較大),造價90~300元/,一般為90~150元/,如采用高檔鋁合金門窗,則可能達到300元/

10、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程:30~150元/(與小區(qū)檔次高低關(guān)系很大,檔次越高,造價越高)
11、地下室(如有):增加造價40~100元/(多層含量較高、高層含量較低)
12、電梯工程(如有):40~200元/,與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系,一般工程約為100元/
13、人工費:130~200元/

14、室外配套工程:30~300元/,一般約70~100元/

15、模板、支撐、腳手架工程(成本):70~150元/

16、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等(約為總造價的5%~8%):約60~90元/

17、臨時設(shè)施(生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場其他臨時設(shè)施,如水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其他生產(chǎn)用房):30~50元/

18、檢測、試驗、手續(xù)、交通、交際等費用:10~30元/

19、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用(約為10%):以上各項之和*10%=90~180元/

20、上交國家各種稅費(總造價3.3~3.5%):33~70元/,高檔的可能高達100元/

以上沒有算精裝修,一般造價約為1000~2000元/,高檔小區(qū)可達3500元以上。精裝修造價一般為500~1500元/,這要看檔次高低,也有300元/簡裝修,更有3000~10000元/超高檔裝修(拎包入住)。
21、設(shè)計費(含前期設(shè)計概念期間費用):15~100元/

22、監(jiān)理費:3~30元/

23、廣告、策劃、銷售代理費:一般30~200元/,高者可達500元/以上
24、土地費:一般二線城市市區(qū)(老郊區(qū)地帶)為70~100萬/畝,容積率一般為1.0~2.0,故折算房價為:525~1500元/,市區(qū)中心地帶一般為200萬元/畝,折算房價為:1500~3000元/,核心區(qū)域可達300萬元/畝以上,單方土地造價更高;一線城市甚至有高達20000元/以上的土地單方造價; 三線城市、縣城等土地單方造價較低,一般為100~500元/,也有高達2000元/平方米以上的情況
25、土地稅費與前期費,一般為土地費的15%左右,二線城市一般為100~500元/,各地標準都不一樣。


結(jié)論:基本建設(shè)費是固定的,即使是不收土地款的動遷房,以國家最低標準承建,造價也難以少于1000元/。實際上,多層普通商品房,建安成本大約在1200元/左右,小高層與高層普通商品房,建安成本大約在1500~1800元/左右,檔次越高,造價越高。能讓利的主要是:小區(qū)的檔次、向政府交納的土地費及地方政府部分 的稅費、廣告策劃銷售環(huán)節(jié)的費用、裝修費用等。


另外,與開發(fā)商的開發(fā)品質(zhì)也有一定關(guān)系,如果一味壓價,品質(zhì)是要差一些;民營開發(fā)商比國營/政府開發(fā)商的成本確實也低一些,主要有兩方面的原因,一是大多數(shù)民營企業(yè)主要以效益為主導(dǎo),成本一般控制得好一些,二是民營企業(yè)腐敗成本相對要低一些。不論何種原因,同品質(zhì)的小區(qū)成本上下也不會超過100~200元/。


三、工程成本測算方法

1.計算工程量。這個工作很簡單,就是一點:統(tǒng)籌計算,事半功倍。


2.綜合單價。這也是影響中標與否的關(guān)鍵一步,特別是很多的工程已經(jīng)開始清單報價,價格的風險對施工單位來說更加重要,一定要根據(jù)材料價格信息和已調(diào)查到的人工價格(分攤到里面)進行。


3.測算綜合單價。工程子項很多,但是占造價大部分的就那幾個項目,一般對這幾個項目進行測算:混凝土、鋼筋、外架、模板(措施費)、地磚、外墻高級裝修如干掛,下面對以上幾個單項說說我的做法。

(1)混凝土:每一個單價不外乎人工、材料、機械三大塊(管理費等另外計算),人工不要按照定額上的人工費,人工費按清工價格(包工隊或公司不購材料只出人工技術(shù)和施工工藝的一種做法)另行計算。機械費依據(jù)現(xiàn)場總配置的機械設(shè)備按總工期總費用(折舊或租費)統(tǒng)一計算,機械人工就不管了,因為一般都是清工合同中包含的,僅算一個材料費就夠了。以C25混凝土為例:

a.配比含量分析。通過當?shù)氐钠渌こ滔嗤牧袭a(chǎn)地的同級配比看看水泥砂石水泥含量是多少,如果沒有,可以到工程所在地的實驗室找找。級配單的級別一般要高過實際設(shè)計等級的,還要看工程所在地附近的材料情況。這些要在投標勘察時摸清楚。如果是商品混凝土的話就更簡單了,通過級配分析出整個工程的水泥砂石用量,注意:不要去分什么梁板柱,只要是混凝土都放到這里分析。


b.損耗量分析。分析好了之后就是對混凝土的損耗進行分析。大家都知道混凝土的損耗量一般是3%,但是大家有沒有注意到,混凝土的工程量計算是不扣除鋼筋體積的,而鋼筋的比重是7.85t/m3,也就是說一個10000 ㎡的工程,按含鋼量50kg/㎡的話,就有500t的鋼筋,也就是說鋼筋占了64m3的混凝土,這64m3的混凝土可以用來完成一個普通的300 ㎡框架結(jié)構(gòu)的一個標準層。這么多的混凝土夠不夠你浪費的?不夠不要高興得太早了,施工損耗和鋼筋的體積相抵消了,但是還有損耗的。


c.材料費;炷僚浔群慷贾懒,分析結(jié)果乘以你所調(diào)查的材料單價就好了。


(2)鋼筋:鋼筋推薦用魯班鋼筋軟件抽料,魯班軟件做的比較細膩。如果在不抽料的情況下,可以按定額含量暫估?⒐せ蜻M度款支付同期調(diào)整。鋼筋同混凝土一樣,人工費機械費暫時不管,只算材料費,關(guān)鍵是定損耗,實際中的損耗是1%。建議在與鋼筋班組定合同中就把這個1%損耗定死,超了就算他的。因為實際中,科學(xué)合理的下料和進料,1%的損耗控制不在話下。工程量出來了,結(jié)合你所了解的材料單價及其走勢(總價合同時用)相乘就是可以了。


(3)外架:外架的測算相對繁瑣一點,因為這個涉及到施工組織設(shè)計和國家的搭設(shè)規(guī)范以及當?shù)匕踩O(jiān)督站的要求。這個測算一般是按柱距1500mm,一道踢腳桿一道攔腰桿來算的。


根據(jù)建筑物外墻周長和工程總進度計劃編制月需求鋼管扣件量,這一步對熟悉施工的朋友來說不難的。我們這的行情是:鋼管租金0.014元/m,扣件0.008元/個,每250米一噸48×3.5鋼管,每噸鋼管配180-200個扣件足夠。有了這些數(shù)據(jù),再給你一本《腳手架搭設(shè)規(guī)范》,應(yīng)該沒問題了。


(4)模板(措施費):這項費用一般是按“包工”給施工班組價格和鋼管扣件支撐的租費得出來的。包工的價格,框架結(jié)構(gòu)一般是65元左右。如果工期緊或大跨度要多備一兩層模板,價格相應(yīng)提高。如果是剪力墻或者有結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層也要提高。另外,鋼管扣件的租金結(jié)合常規(guī)支撐方案參照外架測算方法計算。


(5)地磚:這個比較簡單一點,人工費、機械費(其實也沒什么機械)一般質(zhì)量要求是13元/㎡,地磚價格相信你在成本測算之前已經(jīng)了解到了。水泥砂的成本6-8元就足夠了。


(6)外墻干掛:這個和設(shè)計及甲方要求的材料有很大關(guān)系,在這些明確的前提下找一家專業(yè)施工隊伍報個價就行了。


(7)粉刷:人工費一般按建筑面積30元/㎡。至于材料費4-5元做20-30mm的中級抹灰就夠了,人工費按粉刷面積4元/㎡。


(8)門窗工程:最好的辦法是找門窗廠給你報價。


有了以上幾個大項,總造價就偏不到哪里去了,其他的小項直接按定額并調(diào)差就好了,這也符合“該粗則粗,該細則細”的方法。