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片區(qū)開(kāi)發(fā)投融資方式流程模式分析、土地開(kāi)發(fā)全過(guò)程流程詳解
2022-03-07 瀏覽次數(shù):599

區(qū)域綜合開(kāi)發(fā),實(shí)踐中又稱片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)、城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)。區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)在我國(guó)現(xiàn)行的法規(guī)政策中尚無(wú)統(tǒng)一和明確的定義,一般是指在符合國(guó)家及地方規(guī)劃的前提下、對(duì)具有一定規(guī)模、相對(duì)成片的區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)性改造、投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)。關(guān)鍵內(nèi)容通常包括戰(zhàn)略定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、基建公服建設(shè)、產(chǎn)業(yè)和內(nèi)容導(dǎo)入、運(yùn)營(yíng)管理等,常見(jiàn)形式包括舊城改造、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)、旅游綜合體等。本文對(duì)區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)在不同階段下的形式和特點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)歸納,梳理區(qū)域性綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)狀、92號(hào)文的對(duì)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)的困境、區(qū)域性綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主流模式、三種開(kāi)發(fā)類型的區(qū)別與流程、片區(qū)開(kāi)發(fā)的十種融資方式,為參與片區(qū)開(kāi)發(fā)的各類主體提供參考和借鑒。


一、區(qū)域性綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)狀

(一)基本概念

區(qū)域性綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”),實(shí)踐中也稱片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)或園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,在我國(guó)目前的法規(guī)政策中對(duì)其尚無(wú)明確的定義,一般來(lái)講,是指在符合國(guó)家及地方規(guī)劃的前提下對(duì)成片區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)性地改造、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)的行為,通常會(huì)包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)運(yùn)營(yíng),以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入服務(wù)等內(nèi)容。從PPP項(xiàng)目角度看,財(cái)政部PPP綜合信息平臺(tái)將項(xiàng)目劃分為19個(gè)一級(jí)行業(yè),其中“城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)”類項(xiàng)目基本上可以理解為即以PPP模式實(shí)施的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,其下包括園區(qū)開(kāi)發(fā)、城鎮(zhèn)化建設(shè)、土地儲(chǔ)備、廠房建設(shè)和其他5個(gè)二級(jí)分類。

(二)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的常見(jiàn)實(shí)施模式

此類項(xiàng)目的傳統(tǒng)實(shí)施模式,主要包含以下幾種:一是最早的政府直接投資建設(shè)開(kāi)發(fā)的模式,即政府直接作為投資主體進(jìn)行區(qū)域的建設(shè)開(kāi)發(fā),資金來(lái)源主要以財(cái)政性資金為主;第二種是在政企開(kāi)發(fā)的改革趨勢(shì)下,由平臺(tái)公司作為投融資主體的模式,其資金來(lái)源主要是財(cái)政性資金+債務(wù)性融資,但債務(wù)性資金的還本付息仍然依靠政府補(bǔ)貼;第三種是完全市場(chǎng)化的操作模式,由企業(yè)享有土地溢價(jià)分成或通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)取得收益,政府投入較少,但隨著政策的收緊,該模式已基本陷入瓶頸。近幾年來(lái),隨著PPP模式的興起,社會(huì)資本通過(guò)PPP方式參與區(qū)域性綜合開(kāi)發(fā)已成為一個(gè)創(chuàng)新。

二、92號(hào)文的對(duì)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)的困境

2017年11月份,財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范政府和社會(huì)資本合作(PPP)綜合信息平臺(tái)項(xiàng)目庫(kù)管理的通知》(財(cái)辦金〔2017〕92號(hào),以下簡(jiǎn)稱“92號(hào)文”),明確指出新簽約項(xiàng)目不得從政府性基金中安排項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼,直接切斷區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)的主要回報(bào)來(lái)源,造成如今區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)缺少合規(guī)政策出口的困境。

提出為規(guī)范PPP項(xiàng)目運(yùn)作,遏制隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增量,一方面要嚴(yán)格新項(xiàng)目入庫(kù)標(biāo)準(zhǔn),另一方面要集中清理不合規(guī)的已入庫(kù)項(xiàng)目,并對(duì)各類不合規(guī)情形作了詳細(xì)的列舉,勘稱近幾年P(guān)PP大規(guī)模推廣以來(lái)國(guó)家層面所出臺(tái)的最全面、最詳細(xì)的負(fù)面清單。從92號(hào)文的具體規(guī)定來(lái)看,與后續(xù)綜合開(kāi)發(fā)PPP項(xiàng)目的實(shí)施特別相關(guān)的主要是以下幾個(gè)方面的問(wèn)題:

(一)純政府付費(fèi)類的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將會(huì)受限

92號(hào)文指出,要“優(yōu)先支持存量項(xiàng)目,審慎開(kāi)展政府付費(fèi)類項(xiàng)目”,而對(duì)于綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言,按照過(guò)去此類項(xiàng)目常見(jiàn)的運(yùn)作模式,其建設(shè)范圍主要以征地拆遷、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施新建為主;從回報(bào)機(jī)制來(lái)看,此類項(xiàng)目投資規(guī)模巨大,且自身的經(jīng)營(yíng)性收益來(lái)源較少,項(xiàng)目公司或社會(huì)資本主要通過(guò)政府付費(fèi)收回投資成本及合理收益,容易對(duì)地方財(cái)政造成巨大的壓力。另外,從國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的政策傳導(dǎo)機(jī)制和行政管理體系來(lái)看,地方政府為規(guī)避行政風(fēng)險(xiǎn),往往會(huì)對(duì)國(guó)家政策進(jìn)行過(guò)度解讀和執(zhí)行,盡管92號(hào)文規(guī)定使用的是“審慎開(kāi)展”的表述,不排除地方實(shí)操層面將之異化為“禁止開(kāi)展”的可能性。

(二)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、招商引資項(xiàng)目等內(nèi)容不得納入PPP合作范圍

根據(jù)92號(hào)文規(guī)定,對(duì)于“不屬于公共服務(wù)領(lǐng)域,政府不負(fù)有提供義務(wù)的,如商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、招商引資項(xiàng)目等”的項(xiàng)目,不得入庫(kù)。在過(guò)去的一些綜合開(kāi)發(fā)PPP項(xiàng)目實(shí)踐中,不乏一二級(jí)聯(lián)動(dòng),將商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、招商引資等不屬于公共服務(wù)領(lǐng)域的內(nèi)容納入PPP范圍的做法,在92號(hào)文出臺(tái)之后此類項(xiàng)目顯然將會(huì)被列入禁止入庫(kù)的范圍。

其實(shí),這條規(guī)定并非92號(hào)文的新要求,而是國(guó)家層面一直在強(qiáng)調(diào)的紅線,即政府和社會(huì)資本合作的范圍只能是政府負(fù)有提供義務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)領(lǐng)域,例如早在《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于政府向社會(huì)力量購(gòu)買服務(wù)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2013〕96號(hào))中就指出,“對(duì)應(yīng)當(dāng)由政府直接提供、不適合社會(huì)力量承擔(dān)的公共服務(wù),以及不屬于政府職責(zé)范圍的服務(wù)項(xiàng)目,政府不得向社會(huì)力量購(gòu)買”,另外,在《關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域深入推進(jìn)政府和社會(huì)資本合作工作的通知》(財(cái)金[2016]90號(hào))中也規(guī)定:“要嚴(yán)格區(qū)分公共服務(wù)項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目,在能源、交通運(yùn)輸、市政工程、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、環(huán)境保護(hù)、保障性安居工程、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老、教育、科技、文化、體育、旅游等公共服務(wù)領(lǐng)域深化PPP改革工作”。

(三)前期準(zhǔn)備工作不到位的項(xiàng)目不得入庫(kù)

92號(hào)文規(guī)定,對(duì)于“新建、改擴(kuò)建項(xiàng)目未按規(guī)定履行相關(guān)立項(xiàng)審批手續(xù)的”項(xiàng)目不得入庫(kù),根據(jù)財(cái)政部PPP綜合信息平臺(tái)的實(shí)際運(yùn)行管理流程來(lái)看,首先,上述“不得入庫(kù)”指的主要是“管理庫(kù)”而不是“儲(chǔ)備庫(kù)”;其次,上述的“立項(xiàng)審批手續(xù)”是指要完成項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告/資金申請(qǐng)報(bào)告或申請(qǐng)核準(zhǔn)項(xiàng)目的報(bào)告,并取得相關(guān)主管部門的批復(fù)。

從綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)來(lái)看,其項(xiàng)目合作范圍復(fù)雜,子項(xiàng)目數(shù)量眾多,建設(shè)周期較長(zhǎng),通常需要分期進(jìn)行開(kāi)發(fā),無(wú)論在建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、投資額上都有較大的不確定性,另外常常還會(huì)涉及區(qū)域的相關(guān)規(guī)劃調(diào)整,需要引入具備產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力的社會(huì)資本參與項(xiàng)目的策劃與設(shè)計(jì),因此沒(méi)辦法像單體項(xiàng)目一樣,在社會(huì)資本招選之前就完成項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、初步設(shè)計(jì)等前期工作。因此,按照此類項(xiàng)目過(guò)去的做法,往往是在社會(huì)資本招選完成之后再進(jìn)行具體的項(xiàng)目立項(xiàng)審批手續(xù),或者先將整個(gè)項(xiàng)目做一個(gè)粗略的大立項(xiàng),在涉及具體子項(xiàng)目的時(shí)候再分別進(jìn)行深入的可研和設(shè)計(jì)工作,但無(wú)論是哪種做法,按照92號(hào)文的規(guī)定,其前期準(zhǔn)備工作實(shí)際上并不到位,因此,預(yù)計(jì)在未來(lái)綜合開(kāi)發(fā)PPP項(xiàng)目的推進(jìn)中,需要更加注重項(xiàng)目的前期規(guī)劃、立項(xiàng)等工作的開(kāi)展,確保PPP實(shí)施流程與投資項(xiàng)目審批監(jiān)管流程的有序銜接。

(四)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的兩評(píng)論證應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)定

根據(jù)92號(hào)文規(guī)定,未通過(guò)物有所值評(píng)價(jià)和財(cái)政承受能力論證的的新項(xiàng)目不得入庫(kù),未按規(guī)定開(kāi)展“兩個(gè)論證”的已入庫(kù)項(xiàng)目,包括雖已開(kāi)展物有所值評(píng)價(jià)和財(cái)政承受能力論證,但評(píng)價(jià)方法和程序不符合規(guī)定的情形,將面臨被清退出庫(kù)的風(fēng)險(xiǎn)。

如前所述,在過(guò)去的綜合開(kāi)發(fā)類PPP項(xiàng)目中,由于前期準(zhǔn)備工作成熟度不夠,往往項(xiàng)目邊界條件相對(duì)模糊,建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、投資額等均具有不確定性,這也給PPP項(xiàng)目實(shí)施方案編制過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)測(cè)算以及兩評(píng)中的定量分析帶來(lái)了較大困難,從而導(dǎo)致兩評(píng)流于形式,不能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)項(xiàng)目實(shí)際的投入成本和產(chǎn)出效益,在以政府付費(fèi)作為主要收入來(lái)源的項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制安排下,將會(huì)導(dǎo)致政府財(cái)政支出責(zé)任存在超支風(fēng)險(xiǎn),最終影響項(xiàng)目的實(shí)際可實(shí)施性。這也是92號(hào)文為何反復(fù)強(qiáng)調(diào)兩評(píng)合規(guī)性的重要原因。

(五)以債務(wù)性資金充當(dāng)資本金的項(xiàng)目存在不合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

另外,92號(hào)文還將“違反相關(guān)法律和政策規(guī)定,未按時(shí)足額繳納項(xiàng)目資本金、以債務(wù)性資金充當(dāng)資本金或由第三方代持社會(huì)資本方股份的”重點(diǎn)作為判斷不合規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)之一。在此規(guī)定下,過(guò)去PPP項(xiàng)目中常見(jiàn)的通過(guò)“小股大債”、“股東借款”等通過(guò)債務(wù)性資金解決項(xiàng)目資本金來(lái)源的方式未來(lái)已無(wú)法再簡(jiǎn)單復(fù)制。但實(shí)踐我們更為關(guān)注的是下述幾個(gè)細(xì)節(jié)問(wèn)題:

1、社會(huì)資本通過(guò)債務(wù)性融資方式取得的資金作為其資本金投入項(xiàng)目公司是否合規(guī)?

筆者認(rèn)為,92號(hào)文中所指的“以債務(wù)性資金充當(dāng)資本金”僅限于以項(xiàng)目公司作為融資主體取得的債務(wù)性資金。對(duì)于社會(huì)資本股東通過(guò)債務(wù)性融資方式合法取得的資金,作為其權(quán)益性出資投入到項(xiàng)目公司后,盡管對(duì)社會(huì)資本屬于債務(wù)性資金,但對(duì)項(xiàng)目公司而言,該部分資金是非債務(wù)性資金,并不屬于92號(hào)文所限制的不合規(guī)情形。在《國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》(國(guó)發(fā)[1996] 35號(hào))中,也規(guī)定了:“投資者按照國(guó)家規(guī)定從資金市場(chǎng)上籌措的資金”可以作為該投資者(相當(dāng)于社會(huì)資本股東)所投資的項(xiàng)目法人(相當(dāng)于PPP項(xiàng)目公司)的資本金來(lái)源。

2、綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例要求應(yīng)當(dāng)設(shè)置為多少?

國(guó)發(fā)[1996] 35號(hào)及后續(xù)國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整項(xiàng)目資本金比例的一系列文件中,明確項(xiàng)目資本金最低比例要求的行業(yè)包括交通運(yùn)輸、煤炭、鋼鐵、郵電、化肥、電力、機(jī)電、建材、化工、石油加工、有色、輕工、紡織、商貿(mào)等,并未明確規(guī)定綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例要求。這是由于綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自身的復(fù)雜性,難以被簡(jiǎn)單歸類到上述某個(gè)單體行業(yè)中,因此實(shí)際上政策層面對(duì)于此類項(xiàng)目的資本金比例并沒(méi)有明確要求,項(xiàng)目實(shí)踐中往往會(huì)參考國(guó)發(fā)[1996] 35號(hào)文件中的“其他行業(yè)”,將綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金確定為20%。

然而從實(shí)際情況來(lái)看,綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于其建設(shè)內(nèi)容復(fù)雜性、建設(shè)時(shí)序的不確定性以及巨大的投資額度,往往會(huì)通過(guò)分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行實(shí)施,如果簡(jiǎn)單粗暴地按照項(xiàng)目總投資額的一定比例確定項(xiàng)目資本金,往往會(huì)造成冗余資金的浪費(fèi)和高額的資金成本占用,從提高社會(huì)資本投資效益和投資積極性角度考慮,建議應(yīng)當(dāng)適當(dāng)控制綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模,確有必要的可考慮分期實(shí)施,一方面合理控制社會(huì)資本的投資風(fēng)險(xiǎn)和政府的財(cái)政支出責(zé)任風(fēng)險(xiǎn),另一方面也利于控制建設(shè)時(shí)序,確保項(xiàng)目區(qū)域的可持續(xù)性開(kāi)發(fā)。

三、區(qū)域性綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主流模式

目前,國(guó)內(nèi)的園區(qū)開(kāi)發(fā)模式主要分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩大類。

(一)、重資產(chǎn)類開(kāi)發(fā)模式

1、完全地方政府掌控模式

管委會(huì)直屬管理運(yùn)營(yíng)。例:國(guó)內(nèi)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。

2、國(guó)有平臺(tái)公司運(yùn)作模式

政企分開(kāi),國(guó)有平臺(tái)公司運(yùn)作,相對(duì)市場(chǎng)化。例:新加坡裕廊模式下的蘇州工業(yè)園。

3、政企合一開(kāi)發(fā)模式

開(kāi)發(fā)公司和管委會(huì)兩塊人馬一套牌子,屬于在市場(chǎng)早期比較常見(jiàn)的模式,目前基本已政企分開(kāi)或政企合作。例:早期的寧波大榭。

4、產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)模式

A 政府與B 產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商在規(guī)定的年限內(nèi),就C 產(chǎn)業(yè)新城(一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里)的開(kāi)發(fā)達(dá)成合作協(xié)議,一般采用PPP 模式。例:華夏幸福基業(yè)。

5、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式

以整體開(kāi)發(fā)或訂制式開(kāi)發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品,然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和管理,獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。例:聯(lián)東U 谷,天安數(shù)碼城。

6、主體企業(yè)引導(dǎo)模式

業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)或高校獲取土地后自建園區(qū),并在自身入駐園區(qū)且占主導(dǎo)地位的情況下,借助其在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大號(hào)召力,以出售、出租等方式吸引同類企業(yè)的集聚。例:海爾、中興自建的產(chǎn)業(yè)園。

(二)、輕資產(chǎn)類開(kāi)發(fā)模式

1、運(yùn)營(yíng)品牌輸出模式

售賣乃至分拆“運(yùn)營(yíng)能力”,成為不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商輕資產(chǎn)路徑的共同選擇。這一模式有諸多優(yōu)點(diǎn),可以較小資金和較低風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)園區(qū)規(guī)模化布局;快速新增可協(xié)同園區(qū),實(shí)現(xiàn)外溢資源的變現(xiàn);為重資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入新的城市探路;培育新的營(yíng)收增長(zhǎng)點(diǎn),甚至分拆成為富有故事性的獨(dú)立業(yè)務(wù),但這種模式需要在業(yè)界已經(jīng)擁有非常成熟的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。例:億達(dá)中國(guó)。

2、資產(chǎn)證券化模式

將項(xiàng)目形成資產(chǎn)包,當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到良性狀態(tài),形成 reits 快速變現(xiàn),這種運(yùn)作以普洛斯為典型代表,也是外資工業(yè)地產(chǎn)的成熟做法,可以有效支撐輕資產(chǎn)模式;但無(wú)論是中國(guó)式 reits,還是搭建境外架構(gòu),產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) reits 還面臨著自身的行業(yè)難題,比如收益穩(wěn)定可靠的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀少、產(chǎn)業(yè)用地年限較短并有進(jìn)一步縮短的可能等,都限制了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)借用 reits 推行輕資產(chǎn)的可能性。例,普洛斯。

3、搭建產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)模式

從產(chǎn)業(yè)的角度出發(fā),以產(chǎn)業(yè)為核心聚焦產(chǎn)業(yè)黏性的價(jià)值,為產(chǎn)業(yè)提供相應(yīng)的配套和服務(wù),增加服務(wù)端的比重,以增值服務(wù)為核心盈利點(diǎn);但是“ 賣服務(wù)”的基礎(chǔ)依仗前期的夯實(shí)招商。只有足夠的入駐率,才得以形成“賣服務(wù)” 的用戶基礎(chǔ)。光憑借“賣服務(wù)”這單一來(lái)源顯然難以支撐整個(gè)公司。例:富春硅谷。

4、投資孵化模式

“房東變股東”,將園區(qū)和園區(qū)企業(yè)進(jìn)行利益捆綁,與園區(qū)企業(yè)共同成長(zhǎng),通過(guò)股權(quán)分紅等獲得收益 ;但是產(chǎn)業(yè)投資與孵化投資回報(bào)周期長(zhǎng),對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的專業(yè)性、對(duì)政府資源金融資源的整合能力要求非常高,實(shí)際上非常難以復(fù)制。例:張江高科。

此外,在金融工具不足、資金需求量巨大的情況下,合作開(kāi)發(fā)成為一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的現(xiàn)實(shí)選擇,如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商+住宅開(kāi)發(fā)區(qū)商;產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商; 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商+實(shí)業(yè)企業(yè)等。例:?jiǎn)⒌虾蛥f(xié)信聯(lián)手成立啟迪協(xié)信;萬(wàn)科和天安數(shù) 碼合作成開(kāi)發(fā)物流園。

目前,產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代,越來(lái)越多的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商紛紛從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)移,解決園區(qū)企業(yè)在重資產(chǎn)拓展過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn),但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng),不具備足夠體量的土地儲(chǔ)備和可供出租出售的物業(yè),是沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)和主導(dǎo)權(quán)的,筆者認(rèn)為,純輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是較難復(fù)制的,應(yīng)該輕重結(jié)合。

無(wú)論是哪種模式,都是企業(yè)根據(jù)自身情況做出的理性、甚至階段性的選擇,只靠租售收入不一定低端,資產(chǎn)證券化也不一定高端,這些模式無(wú)高下優(yōu)劣之分,適合自己的就是最好的。

四、三種開(kāi)發(fā)類型的區(qū)別與流程

1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)。三者既有區(qū)別又有聯(lián)系。


五、片區(qū)開(kāi)發(fā)的十種融資方式

1、PPP融資模式

在片區(qū)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中,政府與選定的社會(huì)資本簽署PPP合作協(xié)議,按出資比例組建SPV(特殊目的公司),并制定《公司章程》,政府指定實(shí)施機(jī)構(gòu)授予SPV特許經(jīng)營(yíng)權(quán),SPV負(fù)責(zé)提供片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化服務(wù)方案。

PPP合作模式具有強(qiáng)融資屬性,金融機(jī)構(gòu)與社會(huì)資本在PPP項(xiàng)目的合同約定范圍內(nèi),參與PPP的投資運(yùn)作,最終通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式,在片區(qū)開(kāi)發(fā)建成后,退出股權(quán)實(shí)現(xiàn)收益。社會(huì)資本與金融機(jī)構(gòu)參與PPP項(xiàng)目的方式也可以是直接對(duì)PPP項(xiàng)目提供資金,最后獲得資金的收益。

2、產(chǎn)業(yè)基金及母基金模式

片區(qū)開(kāi)發(fā)在導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)時(shí),往往需要產(chǎn)業(yè)基金做支撐,這種模式根據(jù)融資結(jié)構(gòu)的主導(dǎo)地位分三種類型:

第一種是政府主導(dǎo),一般由政府(通常是財(cái)政部門)發(fā)起,政府委托政府出資平臺(tái)與銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)以及其他出資人共同出資,合作成立產(chǎn)業(yè)基金的母基金,政府作為劣后級(jí)出資人,承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn),金融機(jī)構(gòu)與其他出資人作為優(yōu)先級(jí)出資人,杠桿比例一般是1:4,片區(qū)開(kāi)發(fā)具體項(xiàng)目需金融機(jī)構(gòu)審核,還要經(jīng)過(guò)政府的審批,基金的管理人可以由基金公司(公司制)或PPP基金合伙企業(yè)(有限合伙制)自任,也可另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)。這種模式下政府對(duì)金融機(jī)構(gòu)有穩(wěn)定的擔(dān)保。

第二種是金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo),由金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合地方國(guó)企成立基金專注于投資特色小鎮(zhèn)。一般由金融機(jī)構(gòu)做LP,做優(yōu)先級(jí),地方國(guó)企做LP的次級(jí),金融機(jī)構(gòu)委派指定的股權(quán)投資基金作GP,也就是基金管理公司。

第三種是由社會(huì)企業(yè)主導(dǎo)的PPP產(chǎn)業(yè)基金。由企業(yè)作為重要發(fā)起人,多數(shù)是大型實(shí)業(yè)類企業(yè)主導(dǎo),這類模式中基金出資方往往沒(méi)有政府,資信度和風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)承擔(dān)都在企業(yè)身上,但是企業(yè)投資項(xiàng)目仍然是政企合作的PPP項(xiàng)目,政府授予企業(yè)特許經(jīng)營(yíng)權(quán),企業(yè)的運(yùn)營(yíng)靈活性大。

3、股權(quán)投資基金模式

參與片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的企業(yè)除了上市公司外,還有處于種子期、初創(chuàng)期、發(fā)展期、擴(kuò)展期的企業(yè),對(duì)應(yīng)的股權(quán)投資基金基本可分為天使基金、創(chuàng)業(yè)投資基金、并購(gòu)基金、夾層資本等。

除天使和創(chuàng)投之外,并購(gòu)基金和夾層資本也是很重要的參與者。并購(gòu)基金是專注于對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)的基金,其投資手法是,通過(guò)收購(gòu)目標(biāo)企業(yè)股權(quán),獲得對(duì)目標(biāo)企業(yè)的控制權(quán),然后對(duì)其進(jìn)行一定的重組改造,持有一定時(shí)期后再出售。夾層資本,是指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面,介于優(yōu)先債權(quán)投資(如債券和貸款)和股本投資之間的一種投資資本形式,通常提供形式非常靈活的較長(zhǎng)期融資,并能根據(jù)特殊需求作出調(diào)整。而夾層融資的付款事宜也可以根據(jù)公司的現(xiàn)金流狀況確定。

4、股權(quán)和產(chǎn)品眾籌模式

片區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)階段的創(chuàng)新項(xiàng)目可以用眾籌模式獲得一定的融資,眾籌的標(biāo)的既可以是股份,也可以是產(chǎn)品或服務(wù),比如特色小鎮(zhèn)三日游。眾籌具有低門檻、多樣性、依靠大眾力量、注重創(chuàng)意的特征,是一種向群眾募資,以支持發(fā)起的個(gè)人或組織的行為。股權(quán)眾籌是指公司出讓一定比例的股份,平分成很多份,面向普通投資者,投資者通過(guò)出資認(rèn)購(gòu)入股公司,獲得未來(lái)收益。

5、收益信托模式

片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司委托信托公司向社會(huì)發(fā)行信托計(jì)劃,募集信托資金,然后統(tǒng)一投資于特定的項(xiàng)目,以項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收益、政府補(bǔ)貼、收費(fèi)等形成委托人收益。金融機(jī)構(gòu)由于對(duì)項(xiàng)目提供資金而獲得資金收益。

6、發(fā)行債券模式

片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司在滿足發(fā)行條件的前提下,可以在交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)后發(fā)行項(xiàng)目收益票據(jù),可以在銀行間交易市場(chǎng)發(fā)行永(可)續(xù)票據(jù)、中期票據(jù)、短期融資債券等債券融資,也可以經(jīng)國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債和項(xiàng)目收益?zhèn),還可以在證券交易所公開(kāi)或非公開(kāi)發(fā)行公司債。

7、貸款模式

利用已有資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款是最常見(jiàn)的融資模式,但項(xiàng)目公司可以努力使得所運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目成為納入政府采購(gòu)目錄的項(xiàng)目,則可能獲得政府采購(gòu)融資模式獲得項(xiàng)目貸款,而延長(zhǎng)貸款期限及可分期、分段還款,則是對(duì)現(xiàn)金流穩(wěn)定的項(xiàng)目有明顯利好,如果進(jìn)入貸款審批“綠色通道”,也能夠提升獲得貸款的速度。國(guó)家的專項(xiàng)基金是國(guó)家發(fā)改委通過(guò)國(guó)開(kāi)行,農(nóng)發(fā)行,向郵儲(chǔ)銀行定向發(fā)行的長(zhǎng)期債券,特色小鎮(zhèn)專項(xiàng)建設(shè)基金是一種長(zhǎng)期的貼息貸款,也將成為優(yōu)秀的特色小鎮(zhèn)的融資渠道。

8、融資租賃模式

融資租賃是指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃,有三種主要方式:1.直接融資租賃,可以大幅度緩解片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)期的資金壓力;2.設(shè)備融資租賃,可以解決購(gòu)置高成本大型設(shè)備的融資難題;3.售后回租,即購(gòu)買“有可預(yù)見(jiàn)的穩(wěn)定收益的設(shè)施資產(chǎn)”并回租,這樣可以盤活存量資產(chǎn),改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。


9、資產(chǎn)證券化

資產(chǎn)證券化是指以特定基礎(chǔ)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持,通過(guò)結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行信用增級(jí),在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券(ABS)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)涉及到大量的基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)建設(shè)等,基于我國(guó)現(xiàn)行法律框架,資產(chǎn)證券化存在資產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題,但在“基礎(chǔ)資產(chǎn)”權(quán)屬清晰的部分,可以嘗試使用這種金融創(chuàng)新工具,對(duì)片區(qū)開(kāi)發(fā)融資模式也是一個(gè)有益的補(bǔ)充。


10、供應(yīng)鏈融資模式

供應(yīng)鏈融資是把供應(yīng)鏈上的核心企業(yè)及其相關(guān)的上下游配套企業(yè)作為一個(gè)整體,根據(jù)供應(yīng)鏈中企業(yè)的交易關(guān)系和行業(yè)特點(diǎn)制定基于貨權(quán)及現(xiàn)金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。

供應(yīng)鏈融資解決了上下游企業(yè)融資難、擔(dān)保難的問(wèn)題,而且通過(guò)打通上下游融資瓶頸,還可以降低供應(yīng)鏈條融資成本,提高核心企業(yè)及配套企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

隨著投融資體制的改革,地方基建項(xiàng)目和片區(qū)建設(shè)任務(wù)的實(shí)施主體從政府過(guò)渡至城投平臺(tái),通過(guò)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資成為開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主流,信用背書也逐漸從財(cái)政擔(dān)保過(guò)渡為土地要素,即以土地直接抵押或以土地出讓收益為還款來(lái)源。此時(shí)的開(kāi)發(fā)和投資,已經(jīng)開(kāi)始著眼于綜合效益和地區(qū)形象的提升,開(kāi)始要求基建投資與長(zhǎng)期效益取得平衡。


隨著新一輪產(chǎn)業(yè)升級(jí)的浪潮和防范金融體系系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的政策要求,無(wú)論是地方政府還是投資者,均著重強(qiáng)調(diào)投融資的可控性和區(qū)域的長(zhǎng)線發(fā)展,將區(qū)域開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)后移至產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和運(yùn)營(yíng)服務(wù),力求引入有競(jìng)爭(zhēng)力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)或具有高附加值的第三產(chǎn)業(yè),在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)雙方共贏。



土地開(kāi)發(fā)全過(guò)程分為三個(gè)階段:


一、 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

     土地一級(jí)開(kāi)發(fā)指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè),對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償,并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到一定的建設(shè)條件(“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”)使之成為“熟地”,再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。

一級(jí)開(kāi)發(fā)工作流程三階段

   土地一級(jí)階段包括“前期手續(xù)階段”、“組織實(shí)施階段”和“土地入市階段”。

一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目模式

   一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目模式具體可細(xì)分為八大類:舊城改造項(xiàng)目、城中村改造項(xiàng)目、舊廠房改造項(xiàng)目國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備項(xiàng)目、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、中心城區(qū)棚改項(xiàng)目、一次性招標(biāo)棚改項(xiàng)目、土地開(kāi)發(fā)棚改項(xiàng)目。雖然項(xiàng)目模式名稱存在差異,但實(shí)際中有些模式只是由于歷史原因?qū)е马?xiàng)目模式發(fā)生變化,項(xiàng)目性質(zhì)并未改變。


二、 土地二級(jí)開(kāi)發(fā)


土地二級(jí)開(kāi)發(fā)的典型就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),即土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè),將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。下文主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為例來(lái)為大家講解土地二級(jí)開(kāi)發(fā)的流程,希望對(duì)大家有所幫助!

     從開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般可分為五個(gè)階段,即可行性研究和項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。

01

圖片

項(xiàng)目決策階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后,轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。


1、可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化,減少或避免投資決策的失誤,提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。


可行性研究的主要內(nèi)容有:(1)項(xiàng)目概況;(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置;(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定;(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給及資本運(yùn)作方案;(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù);(7)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究;(8)開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃;(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析;(10)結(jié)論及建議。


2、可行性研究小組成員知識(shí)組成:經(jīng)濟(jì)師、市場(chǎng)分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師。


3、可行性研究的工作階段

1)投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判,并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議,即在一定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ),尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略,主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的,就可以進(jìn)行下一階段的工作。

2)初步可行性研究,亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。

3)詳細(xì)可行性研究,即通常所說(shuō)的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ),是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

4)項(xiàng)目的評(píng)估和決策。


4、可行性研究步驟

可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行:(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng);(2)調(diào)查研究;(3)方案選擇與優(yōu)化;(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);(5)編制可行性研究報(bào)告。


5、集團(tuán)公司董事會(huì)通過(guò),批準(zhǔn)正式立項(xiàng),項(xiàng)目進(jìn)入前期開(kāi)發(fā)階段。


02

圖片

前期準(zhǔn)備階段

1、 獲取土地使用權(quán)。

開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式

1)通過(guò)行政劃撥方式取得;

2)舊城改造取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán);

3)轉(zhuǎn)讓取得;

4)出讓方式取得(招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式);

5)聯(lián)合開(kāi)發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得;

6)通過(guò)司法裁決取得;

7)通過(guò)兼并、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得。


2、征地拆遷,申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

拆遷的主要內(nèi)容包括:(1)房屋拆建,如危舊房改造;(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整,如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造;(3)環(huán)境治理,如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此,城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的,是城市建設(shè)的重要組成部分,尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié),處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。


3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料:

1)填寫《城市房屋拆遷申請(qǐng)表》一式五份;

2)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

3)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

4)國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件(建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書)

5)拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料。

6)拆遷安置計(jì)劃和方案;(拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況;拆遷方式;拆遷期限;還建方式及還建期限;產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明;拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度。)


03


規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn),取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書》的附件:規(guī)劃設(shè)計(jì)(土地使用)條件

1)建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)

2)委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì),送審設(shè)計(jì)方案。


2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請(qǐng)建筑方案報(bào)建,取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報(bào)建分兩階段。

1)規(guī)劃方案審批階段,取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見(jiàn)書》。

2)施工圖核準(zhǔn)階段,取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。


3、 申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線,取得建筑核位紅線圖。


4、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》,辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時(shí),持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。


5、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記,申請(qǐng)招標(biāo),辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù),確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍。


6、申辦《施工許可證》


04

圖片

項(xiàng)目銷售階段

1、申辦《銷售許可證》

商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得《商品房預(yù)售許可證》。


2、商品房銷售及按揭辦理

(1)銷售前期準(zhǔn)備工作(可委托銷售代理公司進(jìn)行)

(2)銷售合同的簽訂。

(3)按揭辦理。


05

圖片

交付使用階段

1、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收,取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。屬成片開(kāi)發(fā)小區(qū)的,還應(yīng)申請(qǐng)綜合驗(yàn)收。


2、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后3個(gè)月內(nèi),建設(shè)單位應(yīng)向原批準(zhǔn)的城市規(guī)劃行政主管部門申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。


3、進(jìn)行權(quán)屬登記,取得《商品房權(quán)屬證明書》。


4、物業(yè)移交

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同,該合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。


三、土地三級(jí)開(kāi)發(fā)


三級(jí)開(kāi)發(fā)一般是指運(yùn)營(yíng),比如產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等


1.  以純地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的模式:聯(lián)東U谷

聯(lián)東集團(tuán)創(chuàng)立于1991年,以“聯(lián)東U谷”為核心品牌,專注園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、服務(wù)中小制造企業(yè),已在全國(guó) 40 多個(gè)城市投資運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)超過(guò)210個(gè),引進(jìn)制造業(yè)企業(yè)和科技型企業(yè)超過(guò)11000家。

聯(lián)東U谷以產(chǎn)業(yè)綜合體和總部基地為主,涵蓋獨(dú)棟辦公、研發(fā)中試、標(biāo)準(zhǔn)廠房等產(chǎn)品形態(tài)。這些物業(yè)產(chǎn)品小而精,更多為中小企業(yè)量身定制,具有較高的實(shí)用性。

主要盈利模式:物業(yè)租售(物業(yè)以獨(dú)棟辦公為主)+增值服務(wù)(設(shè)有專業(yè)化的服務(wù)平臺(tái)以提供增值服務(wù)和配套服務(wù)),其中以物業(yè)租售收益為主,如圖3所示,物業(yè)租售收益可達(dá)65%。此外,物業(yè)租售模式,一般是"6+2+2"(60%出售、20%出租、20%合作經(jīng)營(yíng))標(biāo)準(zhǔn)或"4+3+3"(40%出售、30%出租、30%合作經(jīng)營(yíng))標(biāo)準(zhǔn)。



2. 以產(chǎn)業(yè)平臺(tái)為特色的模式:華夏幸福

華夏幸福,中國(guó)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商,成立于 1998 年,早期致力于河北省內(nèi)的城市住宅開(kāi)發(fā),自2002 年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)固安產(chǎn)業(yè)園區(qū),隨后逐漸向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型。目前該公司運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)新城已布局于長(zhǎng)三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及長(zhǎng)江中游城市群等區(qū)域。2018年,華夏幸福銷售收入1627.6億元。資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)4097億元。

在產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)中,華夏幸福充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)平臺(tái)的優(yōu)勢(shì),整合各方產(chǎn)業(yè)資源,對(duì)接地方政府,除了一二級(jí)開(kāi)發(fā)外,更為政府提供以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、服務(wù)與導(dǎo)入方面的服務(wù)。通過(guò)一系列的操作,從前期開(kāi)發(fā)及后續(xù)運(yùn)營(yíng)的方面受益均等獲得,成功把短期的一次性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變成長(zhǎng)期且可持續(xù)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)。



主要盈利模式:一是通過(guò)墊付園區(qū)前期開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),獲得政府10%~15%的利息收入;二是園區(qū)招商引資返還收入,即園區(qū)新增固定資產(chǎn)投資額或新增財(cái)政收入的45%;三是園區(qū)配套地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入;四是園區(qū)土地升值收益。


3. 以產(chǎn)業(yè)投資為特色的模式:張江高科

張江高科技園區(qū),被譽(yù)為中國(guó)硅谷,成立于1992年7月,位于上海浦東新區(qū)中南部,是國(guó)家級(jí)高新技術(shù)園區(qū),與陸家嘴、金橋和外高橋開(kāi)發(fā)區(qū)同為上海浦東新區(qū)四個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。受限于土地情況,2014年張江高科實(shí)行對(duì)外輕資產(chǎn)輸出,提出以“科技投行”作為戰(zhàn)略發(fā)展方向,著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商、面向未來(lái)高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略。2018年張江高科營(yíng)業(yè)收入11.5億元,其中投資收入貢獻(xiàn)接近40%,利潤(rùn)貢獻(xiàn)超過(guò)50%,強(qiáng)化了投資在營(yíng)收和利潤(rùn)貢獻(xiàn)中的重要地位。

張江高科大力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)投資,重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購(gòu)的全投資鏈布局:針對(duì)不同企業(yè)在不同時(shí)期的融資需求,公司以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準(zhǔn)投資,并通過(guò)與武岳峰基金、金浦基金、經(jīng)緯資本、源星資本等合作,實(shí)施從天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購(gòu)的全投資鏈布局。通過(guò)“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲(chǔ)備一批”,形成了產(chǎn)業(yè)投資的良性滾動(dòng)循環(huán)。


4. 以專業(yè)服務(wù)為特色的模式:億達(dá)中國(guó)

億達(dá)中國(guó)自1998年開(kāi)始,深耕大連、武漢,重點(diǎn)布局京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、中西部及其他經(jīng)濟(jì)活躍區(qū),先后開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)了大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng)新城、武漢軟件新城、北京中關(guān)村壹號(hào)等40余個(gè)商務(wù)園項(xiàng)目;2014年6月27日在香港聯(lián)交所主板上市。

億達(dá)中國(guó)已從初級(jí)階段租售服務(wù)到行政服務(wù)的階段,再?gòu)腂OT模式的定制階段到全產(chǎn)業(yè)鏈的整合服務(wù),直至今天的"保姆模式"服務(wù),其成功將園區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)職能剝離,進(jìn)而更專注以招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、增值服務(wù)等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)服務(wù)模式。如:億達(dá)中國(guó)在大連軟件園打造時(shí)更重點(diǎn)打造技術(shù)服務(wù)方面的功能。


5. 以金融退出機(jī)制為特色的模式:金地商置

金地商置成立于2013年,香港上市公司(535.HK),金地集團(tuán)成員企業(yè),是一家集地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)管理平臺(tái)為一體,專業(yè)從事商業(yè)中心綜合體、產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)、精品住宅、長(zhǎng)租公寓、星級(jí)酒店等多元物業(yè)的開(kāi)發(fā)銷售、投資管理和服務(wù)運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商。

值得一提的是,在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,金地商置完成了我國(guó)第一單文創(chuàng)園區(qū)ABS——上海8號(hào)橋項(xiàng)目ABS,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)證券化,這也為國(guó)內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在盈利模式上提供另一條成功的道路。

上海8號(hào)橋項(xiàng)目由啟客運(yùn)營(yíng)十余年,商區(qū)成熟且租金來(lái)源穩(wěn)定,租金年均增長(zhǎng)超過(guò)7%,在2016年10月被金地商置收購(gòu)。金地商置運(yùn)營(yíng)一年多的時(shí)間后,聯(lián)合嘉實(shí)資本和穩(wěn)盛投資,以8號(hào)橋項(xiàng)目未來(lái)租金收入作為支持,于2017年11月在金融市場(chǎng)發(fā)行了ABS產(chǎn)品,發(fā)行量為4.2億元,提前變現(xiàn)了未來(lái)3.5年的租金收入,成功通過(guò)金融手段等一系列操作實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。