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《城市更新和片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作的方式、流程、模式及案例分析》
2022-06-08 瀏覽次數(shù):666

   本文對城市更新和區(qū)域綜合開發(fā)在不同階段下的形式和特點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)歸納,為參與片區(qū)開發(fā)的各類主體提供參考和借鑒。


城市更新 

嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地


城市更新項(xiàng)目分類


(一)按改造力度劃分:整治、改建和拆建


按照改造力度由弱到強(qiáng),城市更新項(xiàng)目可分為 整治類、改建類和 拆建類三種類型。不同城市命名略有不同,但實(shí)質(zhì)相近,例如深圳將城市更新項(xiàng)目分為綜合整治類、功能改變類和拆除重建類(分別對應(yīng)整治、改建和拆建);廣州分為全面改造(對應(yīng)拆建)和微改造(對應(yīng)整治和改建);中山分為微改造、局部改造和全面改造(分別對應(yīng)整治、改建和拆建)。


表1. 城市更新項(xiàng)目分類:以灣區(qū)城市為例


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整治類項(xiàng)目改造力度最弱、審批條件最寬松,房企參與相對較少。整治類項(xiàng)目不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能,以消除安全隱患、完善現(xiàn)狀功能等為目的,一般不增加建筑面積。審批程序簡化,主要由區(qū)政府負(fù)責(zé)審批、實(shí)施、竣工驗(yàn)收和后續(xù)監(jiān)管。改造資金主要來自市/區(qū)政府、權(quán)利人等。 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可視為整治類城市更新的一種。整治類城市更新利潤較薄,以裝修修繕為主,房企參與相對較少。


改建類項(xiàng)目改造力度居中、一般需由市級城市更新管理部門審批,房企一般可通過改造、持有運(yùn)營的等方式參與項(xiàng)目。改建類項(xiàng)目一般不改變土地使用權(quán)的權(quán)力主體和使用期限,在不全部拆除的前提下進(jìn)行局部拆除或加建, 可實(shí)施土地用途變更,部分城市可增加建筑面積(但一般會(huì)對建筑面積增幅設(shè)限,例如珠海要求不超過30%)。房企可通過改造、持有運(yùn)營等方式參與項(xiàng)目,代表案例如萬科上海哥倫比亞公園。


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圖1. 改建類城市更新項(xiàng)目案例:萬科上海哥倫比亞公園


拆建類項(xiàng)目改造力度最強(qiáng)、審批最嚴(yán)格,是房企參與城市更新的主要形式。拆建類項(xiàng)目對城市更新單元內(nèi)原有建筑物進(jìn)行拆除并重新規(guī)劃建設(shè),可能改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體、可能變更部分土地性質(zhì)。拆建類項(xiàng)目流程較復(fù)雜,審批機(jī)構(gòu)涉及區(qū)、市城市更新管理部門,流程包括更計(jì)劃立項(xiàng)、專項(xiàng)規(guī)劃審批、實(shí)施主體確認(rèn)、用地出讓等環(huán)節(jié)。拆建類項(xiàng)目分為政府主導(dǎo)、市場主導(dǎo)、政府和市場合作三種模式,每種模式下房企墊資壓力和項(xiàng)目周期有所差異。


表2. 拆建類項(xiàng)目的三種主要模式(億元)


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(二)按改造對象劃分:村改、城改和廠改


按照改造對象劃分,城市更新項(xiàng)目分為“舊村”、“舊城”、“舊廠”改造三種類型。


“舊村”指城鄉(xiāng)建成區(qū)內(nèi)人居環(huán)境較差、基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善,土地以集體所有性質(zhì)為主的村集體成員聚居區(qū)域2。舊村改造的地塊,村集體可選擇保留集體土地性質(zhì)或按規(guī)定轉(zhuǎn)為國有用地。其中,復(fù)建安置地塊轉(zhuǎn)為國有土地一般可采用劃撥方式,融資地塊轉(zhuǎn)為國有土地可采用招拍掛公開出讓或協(xié)議出讓。


“ 舊城”指城鄉(xiāng)建成區(qū)內(nèi)人居環(huán)境較差、基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善,土地以國有性質(zhì)為主的城鎮(zhèn)居民生活生產(chǎn)區(qū)域。舊城改造的地塊,一般在完成拆遷補(bǔ)償后由市國土資源主管部門按國有土地公開出讓程序出讓。


“舊廠”指城鄉(xiāng)建成區(qū)內(nèi)建成較早的工業(yè)生產(chǎn)、產(chǎn)品加工制造用房和直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施,以及工業(yè)物資存儲(chǔ)用房等4。舊廠用地包括工業(yè)用地和倉儲(chǔ)用地!芭f廠”改造包括“工改工”、“工改住、商”、“工改M0”等類型。


從項(xiàng)目周期來看,“舊廠”改造周期最短,且一般“工改工”項(xiàng)目短于“工改住、商”項(xiàng)目。


“舊村”、“舊城”改造周期長且不確定性高,主要來自拆遷權(quán)利人數(shù)量眾多、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜,談判周期長,同時(shí)在項(xiàng)目立項(xiàng)和審批階段,房企需就項(xiàng)目容積率和規(guī)劃等問題與政府溝通。以深圳標(biāo)桿村改項(xiàng)目“南山區(qū)大沖村”為例,項(xiàng)目從房企簽訂意向合作書到村民簽約耗時(shí)3年、從簽訂意向合作書到項(xiàng)目首期開盤耗時(shí)7年。


“舊廠”改造業(yè)主結(jié)構(gòu)相對簡單,房企一般只需要與原業(yè)主做好協(xié)商,配合政府政策執(zhí)行即可。其中,“工改住、商”項(xiàng)目變現(xiàn)能力更強(qiáng)、利潤更高,是房企的關(guān)注重點(diǎn),但由于規(guī)劃審批環(huán)節(jié)政企雙方在容積率和項(xiàng)目規(guī)劃上有一定的博弈時(shí)間,項(xiàng)目周期比“工改工”項(xiàng)目更長。“工改工”項(xiàng)目周期短但銷售流動(dòng)性差,房企一般通過持有運(yùn)營的方式取得回報(bào)。 近年來,主要城市“舊廠”改造項(xiàng)目占比呈現(xiàn)增高趨勢,且“工改工”項(xiàng)目立項(xiàng)占比較高。


城市更新項(xiàng)目的孵化經(jīng)歷步驟


本部分重點(diǎn)討論深圳房企參與較多的拆建類城市更新項(xiàng)目流程。拆建類城市更新項(xiàng)目分為四大步驟,(1)計(jì)劃立項(xiàng)、(2)專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批、(3)實(shí)施主體確認(rèn)和(4)土地獲取,完成四個(gè)步驟耗時(shí)可達(dá)5-8年,流程越靠前項(xiàng)目不確定性越高。


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圖2. 拆建類城市更新流程與周期


(一)、計(jì)劃立項(xiàng)


指項(xiàng)目申請納入“城市更新單元計(jì)劃”。申報(bào)主體可以為權(quán)利主體(如村委會(huì)等)、由權(quán)利主體委托的市場主體(如房企)、或市/區(qū)政府,項(xiàng)目申報(bào)需滿足一定前提,如達(dá)到最小改造規(guī)模、補(bǔ)公用地達(dá)到一定比重、改造意愿滿足條件等。其中,改造意愿征集是立項(xiàng)前的關(guān)鍵步驟,不同城市要求有所不同,如深圳為單地塊“雙2/3”,珠海為舊住宅“雙95%”,非舊住宅“雙3/4”。在完成意愿征集后,申報(bào)主體可向區(qū)更新辦提交申報(bào)材料,經(jīng)區(qū)、市兩級審批后項(xiàng)目納入“城市更新單元計(jì)劃”,標(biāo)志立項(xiàng)成功。


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圖3. 城市更新流程第一步:計(jì)劃立項(xiàng)


表3. 代表城市拆建類城市更新項(xiàng)目立項(xiàng)條件


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(二)、專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批


指“城市更新單元規(guī)劃”的編制和審批,通常需在立項(xiàng)公告后一定時(shí)限內(nèi)完成方案報(bào)送,如深圳要求1年。在這一流程中,申報(bào)主體一般首先向主管部門申請核查土地及建筑物信息,再聘請有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制規(guī)劃方案,并與規(guī)劃國土部門深入溝通、報(bào)審,以獲得對公司有利的批復(fù)指標(biāo)。專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批是房企就容積率、配建要求等與政府進(jìn)行博弈的過程,通常需要耗時(shí)1-2年。


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圖4. 城市更新流程第二步:專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批


(三)、確定實(shí)施主體


指通過簽訂《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》等方式形成單一實(shí)施主體的過程。這一階段房企首先與原權(quán)力主體簽訂《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》,再向區(qū)舊改部門申請認(rèn)證實(shí)施主體資格,認(rèn)證通過后與區(qū)舊改部門簽訂監(jiān)管協(xié)議、設(shè)立資金監(jiān)管賬戶。這一步驟通常耗時(shí)1-3年,部分城市為縮短項(xiàng)目周期,不絕對要求100%的簽約比例。如珠海規(guī)定,項(xiàng)目在城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)2年后,仍因搬遷談判未完成等原因未能確認(rèn)實(shí)施主體的,如果已簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比例不低于95%,市、區(qū)政府可以依法對未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。


(四)、土地獲取


指實(shí)施主體完成建筑物拆除、原房地產(chǎn)證注銷等工作后,與政府簽訂土地使用權(quán)出讓合同,標(biāo)志舊改項(xiàng)目正式孵化完成。舊改項(xiàng)目土地一般采用“招拍掛”公開出讓,少數(shù)地區(qū)允許協(xié)議出讓。2018年4月,廣東省發(fā)布粵國土[2018]3號文,首次允許舊改用地協(xié)議出讓,對廣東舊改項(xiàng)目的推進(jìn)作用巨大。(3號文規(guī)定,三舊改造用地屬政府收儲(chǔ)后再次供地的,須以招拍掛方式出讓,其余可以協(xié)議方式出讓。)


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圖5. 城市更新流程第三、四步:確定實(shí)施主體、土地獲取


城市更新項(xiàng)目融資


(一)外部融資:銀行貸款門檻較高,前端資金依賴非標(biāo)


城市更新項(xiàng)目獲取銀行貸款的門檻較高,一般需滿足簽約率雙100%(簽訂《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的面積及戶數(shù)均達(dá)到100%),或已確認(rèn)實(shí)施主體后才可申請銀行的拆遷貸。在此之前,項(xiàng)目大部分融資通過私募基金、信托非標(biāo)、民間資本等方式解決。


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圖6. 城市更新項(xiàng)目全流程融資渠道梳理


總體來看,城市更新項(xiàng)目的融資渠道主要分為三類,一是銀行貸款、二是非標(biāo)融資、三是引入合作方。


(1)銀行貸款門檻最高,拆遷貸一般要求過專規(guī)且《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》簽約率達(dá)到一定比例,或已經(jīng)確認(rèn)實(shí)施主體才可申請;并購貸主要針對股權(quán)收購發(fā)放,但一般底層資產(chǎn)需滿足土地開發(fā)投資額達(dá)到25%以上,在項(xiàng)目前期操作空間較;開發(fā)貸在項(xiàng)目滿足“432”條件后可申請;物業(yè)自持運(yùn)營階段可申請經(jīng)營性物業(yè)貸。


(2)非標(biāo)融資包括信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、城市更新基金等,在項(xiàng)目“前融”階段(開發(fā)貸以前)使用較多。實(shí)施主體確認(rèn)前可通過代建+信托計(jì)劃、城市更新基金、國企金控平臺(tái)、擔(dān)保公司等進(jìn)行融資。


(3)城市更新項(xiàng)目也可通過引入合作方緩解資金壓力,如本土中小房企與資金實(shí)力強(qiáng)的大型房企合作,由大房企解決前期資金投入的問題;又如引入戰(zhàn)略投資者等。以深耕舊改領(lǐng)域的瑞安房地產(chǎn)為例,公司2006-2018年間多次出售舊改項(xiàng)目股權(quán),總募資金額在170億元以上。


表4. 瑞安房地產(chǎn)與香港永菱通股權(quán)交易情況


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(二)內(nèi)部資金平衡:滾動(dòng)開發(fā)


城市更新項(xiàng)目一般通過滾動(dòng)開發(fā)模式平衡資金。部分安置、部分出售、分期投入、滾動(dòng)開發(fā)是城市更新項(xiàng)目的基本思路。城市更新項(xiàng)目一般以安置區(qū)作為啟動(dòng),安置部分拆遷戶,剩余房產(chǎn)出售,產(chǎn)生利潤,滾動(dòng)進(jìn)入下一期的開發(fā)成本,可較好的緩解實(shí)施主體資金壓力。


圖7. 城市更新項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)模式


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房企參與城市更新相關(guān)案例


(一)政府主導(dǎo)模式:中海紅旗村項(xiàng)目


上海普陀區(qū)紅旗村于2015年3月啟動(dòng)舊改,拆遷實(shí)施主體為上海普陀區(qū)國資委全資持股的上海中環(huán)投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司,2016年末土地一級整理基本全部完成。


2018年10月,上海海升環(huán)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱聯(lián)合體)以93.99億元地價(jià)摘得紅旗村四塊地,該公司由中海地產(chǎn)、上海中環(huán)投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司、上海新長征(集團(tuán))有限公司聯(lián)合成立(實(shí)控人為普陀區(qū)長征鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理委員會(huì)),持股比例分別為70%、20%、10%;2020年1月-2月,聯(lián)合體再以19.14億元拿下紅旗村剩余舊改地塊。出讓地塊要求競得人配建租賃房、保障房、廣場、公共設(shè)施、社區(qū)配套設(shè)施等,同時(shí)商辦項(xiàng)目要求全部自持,且需引入企業(yè)總部、研發(fā)中心、科技創(chuàng)新、現(xiàn)代商貿(mào)等符合普陀區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)。2019年8月,中海甄如府首期開盤,項(xiàng)目從拿地到首開僅10個(gè)月。


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圖8. 紅旗村舊改項(xiàng)目時(shí)間軸


(二)市場主導(dǎo)模式:深圳佳兆業(yè)城市廣場、廣州獵德村項(xiàng)目


1、企業(yè)收購改造模式案例:深圳佳兆業(yè)城市廣場


佳兆業(yè)城市廣場位于龍崗區(qū)坂雪崗科技城核心區(qū),前身為寶吉工藝品(深圳)有限公司廠址(以下簡稱寶吉廠)。寶吉廠曾為全球最大的圣誕樹生產(chǎn)廠家,2008年金融危機(jī)破產(chǎn)后廠房廢棄,2010年1月佳兆業(yè)以8.4億的價(jià)格收購該廠房,并向深圳市政府申請將用地性質(zhì)更改為商業(yè)、住宅,計(jì)劃將原寶吉廠開發(fā)為含商業(yè)、住宅、學(xué)校的大型綜合體項(xiàng)目——佳兆業(yè)城市廣場。2011年1月深圳市龍崗區(qū)政府下發(fā)了《關(guān)于寶吉工業(yè)區(qū)(華為片區(qū)GX03更新單元西片)專項(xiàng)規(guī)劃審查意見的函》,批準(zhǔn)寶吉廠城市更新項(xiàng)目;2011年3月該項(xiàng)目被列入深圳市“十二五”規(guī)劃60個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目之一;2011年9月,佳兆業(yè)完成項(xiàng)目范圍內(nèi)的搬遷和拆遷談判,并全部簽訂《搬遷補(bǔ)償協(xié)議書》;2012年12月所有回遷戶完成選房工作。


佳兆業(yè)城市廣場項(xiàng)目總占地面積約為40萬方,總建筑面積約為180萬方,項(xiàng)目共分為4期,2012年12月該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)首次銷售,項(xiàng)目從獲取到首開時(shí)滯35個(gè)月。截至2019年末,佳兆業(yè)城市廣場已經(jīng)開發(fā)3期,為包含學(xué)校、寫字樓、商業(yè)購物中心的大型綜合體項(xiàng)目。


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圖9. 深圳佳兆業(yè)城市廣場舊改項(xiàng)目時(shí)間軸


2、村企業(yè)合作改造模式案例:廣州獵德村項(xiàng)目


獵德村是廣州市首個(gè)改造的城中村,1994年獵德村與廣州市土地開發(fā)中心簽訂《交地協(xié)議》,2002年天河區(qū)政府同意獵德村撤銷村民委員會(huì),建立獵德經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司。2007年5月獵德村改造計(jì)劃正式啟動(dòng),7月村集體通過了拆遷補(bǔ)償方案:獵德村原地拆除,村西片區(qū)逾11萬方土地用作商業(yè)用途,公開市場拍賣后所得款項(xiàng)用于滿足村改造資金的需求;村東片區(qū)拆遷后用于安置居民,具體拆遷補(bǔ)償原則為“拆一補(bǔ)一”,并另在村南保留一塊土地建設(shè)酒店以支持集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。


2007年9月,富力、合景泰富、新鴻基聯(lián)合以46億的價(jià)格競得獵德村西片區(qū)商業(yè)地塊,其中約25億用作拆遷款安置及新樓建設(shè)款,10億用于投資村南酒店。2007年10月獵德村開始進(jìn)行拆遷,2009年底拆遷基本完成,2010年初回遷戶回遷至原村東片區(qū)。


獵德村西片區(qū)商業(yè)地塊由富力、合景泰富、新鴻基共同開發(fā),三家分占三分之一權(quán)益,地塊總建面約56.8萬方,規(guī)劃建設(shè)為包括高檔公寓、酒店、購物商場、寫字樓的大型綜合體項(xiàng)目。其中公寓天鑾2011年11月首次銷售,項(xiàng)目從獲取到首開時(shí)滯50個(gè)月。寫字樓天盈廣場、天盈廣場東塔分別于2013年下半年、2015年下半年推售,購物廣場IGC于2016年10月正式開業(yè)。


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圖10. 廣州獵德村舊改項(xiàng)目時(shí)間軸


(三)政府和市場合作模式:新湖中寶閘北舊改項(xiàng)目


新湖中寶閘北青-12地塊舊城改造項(xiàng)目位于上海靜安區(qū)核心位置,多數(shù)為房齡超過50年的棚戶區(qū)。2002年新湖中寶拿下該地塊,項(xiàng)目總占地面積約6.5萬方,總建面約34.5萬方。項(xiàng)目分為兩期拆遷,一期于2002年開始動(dòng)遷,預(yù)計(jì)總投資3.5萬億,2010年拆遷完成,2015年首次開盤,2017年正式交付。二期于2007年獲得準(zhǔn)拆證,2014年開始正式拆遷,受部分單位未簽約影響,2017年完成全部拆遷,項(xiàng)目預(yù)計(jì)2020年開盤預(yù)售。


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圖11. 新湖中寶上海閘北舊改項(xiàng)目時(shí)間軸


區(qū)域綜合開發(fā)


區(qū)域綜合開發(fā),實(shí)踐中又稱片區(qū)綜合開發(fā)、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)。區(qū)域綜合開發(fā)在我國現(xiàn)行的法規(guī)政策中尚無統(tǒng)一和明確的定義,一般是指在符合國家及地方規(guī)劃的前提下、對具有一定規(guī)模、相對成片的區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)性改造、投資、建設(shè)、運(yùn)營和維護(hù)。關(guān)鍵內(nèi)容通常包括戰(zhàn)略定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地一級開發(fā)、基建公服建設(shè)、產(chǎn)業(yè)和內(nèi)容導(dǎo)入、運(yùn)營管理等,常見形式包括舊城改造、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)、旅游綜合體等。


本文對區(qū)域綜合開發(fā)在不同階段下的形式和特點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)歸納,梳理區(qū)域性綜合開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)狀、92號文的對綜合開發(fā)項(xiàng)目帶來的困境、區(qū)域性綜合開發(fā)項(xiàng)目的主流模式、三種開發(fā)類型的區(qū)別與流程、片區(qū)開發(fā)的十種融資方式,為參與片區(qū)開發(fā)的各類主體提供參考和借鑒。


區(qū)域性綜合開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)狀


(一)基本概念


區(qū)域性綜合開發(fā)項(xiàng)目(以下簡稱“綜合開發(fā)項(xiàng)目”),實(shí)踐中也稱片區(qū)綜合開發(fā)或園區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目,在我國目前的法規(guī)政策中對其尚無明確的定義,一般來講,是指在符合國家及地方規(guī)劃的前提下對成片區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)性地改造、建設(shè)、運(yùn)營和維護(hù)的行為,通常會(huì)包括土地一級開發(fā)、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)運(yùn)營,以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入服務(wù)等內(nèi)容。從PPP項(xiàng)目角度看,財(cái)政部PPP綜合信息平臺(tái)將項(xiàng)目劃分為19個(gè)一級行業(yè),其中“城鎮(zhèn)綜合開發(fā)”類項(xiàng)目基本上可以理解為即以PPP模式實(shí)施的綜合開發(fā)項(xiàng)目,其下包括園區(qū)開發(fā)、城鎮(zhèn)化建設(shè)、土地儲(chǔ)備、廠房建設(shè)和其他5個(gè)二級分類。


(二)綜合開發(fā)項(xiàng)目的常見實(shí)施模式


此類項(xiàng)目的傳統(tǒng)實(shí)施模式,主要包含以下幾種:一是最早的政府直接投資建設(shè)開發(fā)的模式,即政府直接作為投資主體進(jìn)行區(qū)域的建設(shè)開發(fā),資金來源主要以財(cái)政性資金為主;第二種是在政企開發(fā)的改革趨勢下,由平臺(tái)公司作為投融資主體的模式,其資金來源主要是財(cái)政性資金+債務(wù)性融資,但債務(wù)性資金的還本付息仍然依靠政府補(bǔ)貼;第三種是完全市場化的操作模式,由企業(yè)享有土地溢價(jià)分成或通過一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)取得收益,政府投入較少,但隨著政策的收緊,該模式已基本陷入瓶頸。近幾年來,隨著PPP模式的興起,社會(huì)資本通過PPP方式參與區(qū)域性綜合開發(fā)已成為一個(gè)創(chuàng)新。


92號文的對綜合開發(fā)項(xiàng)目帶來的困境


2017年11月份,財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范政府和社會(huì)資本合作(PPP)綜合信息平臺(tái)項(xiàng)目庫管理的通知》(財(cái)辦金〔2017〕92號,以下簡稱“92號文”),明確指出新簽約項(xiàng)目不得從政府性基金中安排項(xiàng)目運(yùn)營補(bǔ)貼,直接切斷區(qū)域綜合開發(fā)的主要回報(bào)來源,造成如今區(qū)域綜合開發(fā)缺少合規(guī)政策出口的困境。


提出為規(guī)范PPP項(xiàng)目運(yùn)作,遏制隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增量,一方面要嚴(yán)格新項(xiàng)目入庫標(biāo)準(zhǔn),另一方面要集中清理不合規(guī)的已入庫項(xiàng)目,并對各類不合規(guī)情形作了詳細(xì)的列舉,勘稱近幾年P(guān)PP大規(guī)模推廣以來國家層面所出臺(tái)的最全面、最詳細(xì)的負(fù)面清單。從92號文的具體規(guī)定來看,與后續(xù)綜合開發(fā)PPP項(xiàng)目的實(shí)施特別相關(guān)的主要是以下幾個(gè)方面的問題:


(一)純政府付費(fèi)類的綜合開發(fā)項(xiàng)目將會(huì)受限


92號文指出,要“優(yōu)先支持存量項(xiàng)目,審慎開展政府付費(fèi)類項(xiàng)目”,而對于綜合開發(fā)項(xiàng)目而言,按照過去此類項(xiàng)目常見的運(yùn)作模式,其建設(shè)范圍主要以征地拆遷、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施新建為主;從回報(bào)機(jī)制來看,此類項(xiàng)目投資規(guī)模巨大,且自身的經(jīng)營性收益來源較少,項(xiàng)目公司或社會(huì)資本主要通過政府付費(fèi)收回投資成本及合理收益,容易對地方財(cái)政造成巨大的壓力。另外,從國內(nèi)現(xiàn)行的政策傳導(dǎo)機(jī)制和行政管理體系來看,地方政府為規(guī)避行政風(fēng)險(xiǎn),往往會(huì)對國家政策進(jìn)行過度解讀和執(zhí)行,盡管92號文規(guī)定使用的是“審慎開展”的表述,不排除地方實(shí)操層面將之異化為“禁止開展”的可能性。


(二)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商引資項(xiàng)目等內(nèi)容不得納入PPP合作范圍


根據(jù)92號文規(guī)定,對于“不屬于公共服務(wù)領(lǐng)域,政府不負(fù)有提供義務(wù)的,如商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商引資項(xiàng)目等”的項(xiàng)目,不得入庫。在過去的一些綜合開發(fā)PPP項(xiàng)目實(shí)踐中,不乏一二級聯(lián)動(dòng),將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商引資等不屬于公共服務(wù)領(lǐng)域的內(nèi)容納入PPP范圍的做法,在92號文出臺(tái)之后此類項(xiàng)目顯然將會(huì)被列入禁止入庫的范圍。


其實(shí),這條規(guī)定并非92號文的新要求,而是國家層面一直在強(qiáng)調(diào)的紅線,即政府和社會(huì)資本合作的范圍只能是政府負(fù)有提供義務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)領(lǐng)域,例如早在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于政府向社會(huì)力量購買服務(wù)的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2013〕96號)中就指出,“對應(yīng)當(dāng)由政府直接提供、不適合社會(huì)力量承擔(dān)的公共服務(wù),以及不屬于政府職責(zé)范圍的服務(wù)項(xiàng)目,政府不得向社會(huì)力量購買”,另外,在《關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域深入推進(jìn)政府和社會(huì)資本合作工作的通知》(財(cái)金[2016]90號)中也規(guī)定:“要嚴(yán)格區(qū)分公共服務(wù)項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目,在能源、交通運(yùn)輸、市政工程、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、環(huán)境保護(hù)、保障性安居工程、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老、教育、科技、文化、體育、旅游等公共服務(wù)領(lǐng)域深化PPP改革工作”。


(三)前期準(zhǔn)備工作不到位的項(xiàng)目不得入庫


92號文規(guī)定,對于“新建、改擴(kuò)建項(xiàng)目未按規(guī)定履行相關(guān)立項(xiàng)審批手續(xù)的”項(xiàng)目不得入庫,根據(jù)財(cái)政部PPP綜合信息平臺(tái)的實(shí)際運(yùn)行管理流程來看,首先,上述“不得入庫”指的主要是“管理庫”而不是“儲(chǔ)備庫”;其次,上述的“立項(xiàng)審批手續(xù)”是指要完成項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告/資金申請報(bào)告或申請核準(zhǔn)項(xiàng)目的報(bào)告,并取得相關(guān)主管部門的批復(fù)。


從綜合開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)來看,其項(xiàng)目合作范圍復(fù)雜,子項(xiàng)目數(shù)量眾多,建設(shè)周期較長,通常需要分期進(jìn)行開發(fā),無論在建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、投資額上都有較大的不確定性,另外常常還會(huì)涉及區(qū)域的相關(guān)規(guī)劃調(diào)整,需要引入具備產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力的社會(huì)資本參與項(xiàng)目的策劃與設(shè)計(jì),因此沒辦法像單體項(xiàng)目一樣,在社會(huì)資本招選之前就完成項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、初步設(shè)計(jì)等前期工作。因此,按照此類項(xiàng)目過去的做法,往往是在社會(huì)資本招選完成之后再進(jìn)行具體的項(xiàng)目立項(xiàng)審批手續(xù),或者先將整個(gè)項(xiàng)目做一個(gè)粗略的大立項(xiàng),在涉及具體子項(xiàng)目的時(shí)候再分別進(jìn)行深入的可研和設(shè)計(jì)工作,但無論是哪種做法,按照92號文的規(guī)定,其前期準(zhǔn)備工作實(shí)際上并不到位,因此,預(yù)計(jì)在未來綜合開發(fā)PPP項(xiàng)目的推進(jìn)中,需要更加注重項(xiàng)目的前期規(guī)劃、立項(xiàng)等工作的開展,確保PPP實(shí)施流程與投資項(xiàng)目審批監(jiān)管流程的有序銜接。


(四)綜合開發(fā)項(xiàng)目的兩評論證應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)定


根據(jù)92號文規(guī)定,未通過物有所值評價(jià)和財(cái)政承受能力論證的的新項(xiàng)目不得入庫,未按規(guī)定開展“兩個(gè)論證”的已入庫項(xiàng)目,包括雖已開展物有所值評價(jià)和財(cái)政承受能力論證,但評價(jià)方法和程序不符合規(guī)定的情形,將面臨被清退出庫的風(fēng)險(xiǎn)。


如前所述,在過去的綜合開發(fā)類PPP項(xiàng)目中,由于前期準(zhǔn)備工作成熟度不夠,往往項(xiàng)目邊界條件相對模糊,建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、投資額等均具有不確定性,這也給PPP項(xiàng)目實(shí)施方案編制過程中的經(jīng)濟(jì)測算以及兩評中的定量分析帶來了較大困難,從而導(dǎo)致兩評流于形式,不能準(zhǔn)確地預(yù)測項(xiàng)目實(shí)際的投入成本和產(chǎn)出效益,在以政府付費(fèi)作為主要收入來源的項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制安排下,將會(huì)導(dǎo)致政府財(cái)政支出責(zé)任存在超支風(fēng)險(xiǎn),最終影響項(xiàng)目的實(shí)際可實(shí)施性。這也是92號文為何反復(fù)強(qiáng)調(diào)兩評合規(guī)性的重要原因。


(五)以債務(wù)性資金充當(dāng)資本金的項(xiàng)目存在不合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)


另外,92號文還將“違反相關(guān)法律和政策規(guī)定,未按時(shí)足額繳納項(xiàng)目資本金、以債務(wù)性資金充當(dāng)資本金或由第三方代持社會(huì)資本方股份的”重點(diǎn)作為判斷不合規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)之一。在此規(guī)定下,過去PPP項(xiàng)目中常見的通過“小股大債”、“股東借款”等通過債務(wù)性資金解決項(xiàng)目資本金來源的方式未來已無法再簡單復(fù)制。但實(shí)踐我們更為關(guān)注的是下述幾個(gè)細(xì)節(jié)問題:


1、社會(huì)資本通過債務(wù)性融資方式取得的資金作為其資本金投入項(xiàng)目公司是否合規(guī)?


筆者認(rèn)為,92號文中所指的“以債務(wù)性資金充當(dāng)資本金”僅限于以項(xiàng)目公司作為融資主體取得的債務(wù)性資金。對于社會(huì)資本股東通過債務(wù)性融資方式合法取得的資金,作為其權(quán)益性出資投入到項(xiàng)目公司后,盡管對社會(huì)資本屬于債務(wù)性資金,但對項(xiàng)目公司而言,該部分資金是非債務(wù)性資金,并不屬于92號文所限制的不合規(guī)情形。在《國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》(國發(fā)[1996] 35號)中,也規(guī)定了:“投資者按照國家規(guī)定從資金市場上籌措的資金”可以作為該投資者(相當(dāng)于社會(huì)資本股東)所投資的項(xiàng)目法人(相當(dāng)于PPP項(xiàng)目公司)的資本金來源。


2、綜合開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例要求應(yīng)當(dāng)設(shè)置為多少?


國發(fā)[1996] 35號及后續(xù)國務(wù)院關(guān)于調(diào)整項(xiàng)目資本金比例的一系列文件中,明確項(xiàng)目資本金最低比例要求的行業(yè)包括交通運(yùn)輸、煤炭、鋼鐵、郵電、化肥、電力、機(jī)電、建材、化工、石油加工、有色、輕工、紡織、商貿(mào)等,并未明確規(guī)定綜合開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例要求。這是由于綜合開發(fā)項(xiàng)目自身的復(fù)雜性,難以被簡單歸類到上述某個(gè)單體行業(yè)中,因此實(shí)際上政策層面對于此類項(xiàng)目的資本金比例并沒有明確要求,項(xiàng)目實(shí)踐中往往會(huì)參考國發(fā)[1996] 35號文件中的“其他行業(yè)”,將綜合開發(fā)項(xiàng)目的資本金確定為20%。


然而從實(shí)際情況來看,綜合開發(fā)項(xiàng)目由于其建設(shè)內(nèi)容復(fù)雜性、建設(shè)時(shí)序的不確定性以及巨大的投資額度,往往會(huì)通過分期滾動(dòng)開發(fā)的方式進(jìn)行實(shí)施,如果簡單粗暴地按照項(xiàng)目總投資額的一定比例確定項(xiàng)目資本金,往往會(huì)造成冗余資金的浪費(fèi)和高額的資金成本占用,從提高社會(huì)資本投資效益和投資積極性角度考慮,建議應(yīng)當(dāng)適當(dāng)控制綜合開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模,確有必要的可考慮分期實(shí)施,一方面合理控制社會(huì)資本的投資風(fēng)險(xiǎn)和政府的財(cái)政支出責(zé)任風(fēng)險(xiǎn),另一方面也利于控制建設(shè)時(shí)序,確保項(xiàng)目區(qū)域的可持續(xù)性開發(fā)。


區(qū)域性綜合開發(fā)項(xiàng)目的主流模式


目前,國內(nèi)的園區(qū)開發(fā)模式主要分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩大類。


(一)、重資產(chǎn)類開發(fā)模式


1、完全地方政府掌控模式


管委會(huì)直屬管理運(yùn)營。例:國內(nèi)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。


2、國有平臺(tái)公司運(yùn)作模式


政企分開,國有平臺(tái)公司運(yùn)作,相對市場化。例:新加坡裕廊模式下的蘇州工業(yè)園。


3、政企合一開發(fā)模式


開發(fā)公司和管委會(huì)兩塊人馬一套牌子,屬于在市場早期比較常見的模式,目前基本已政企分開或政企合作。例:早期的寧波大榭。


4、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)模式


A 政府與B 產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商在規(guī)定的年限內(nèi),就C 產(chǎn)業(yè)新城(一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里)的開發(fā)達(dá)成合作協(xié)議,一般采用PPP 模式。例:華夏幸;鶚I(yè)。


5、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式


以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品,然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營和管理,獲取開發(fā)利潤。例:聯(lián)東U 谷,天安數(shù)碼城。


6、主體企業(yè)引導(dǎo)模式


業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)或高校獲取土地后自建園區(qū),并在自身入駐園區(qū)且占主導(dǎo)地位的情況下,借助其在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大號召力,以出售、出租等方式吸引同類企業(yè)的集聚。例:海爾、中興自建的產(chǎn)業(yè)園。


(二)、輕資產(chǎn)類開發(fā)模式


1、運(yùn)營品牌輸出模式


售賣乃至分拆“運(yùn)營能力”,成為不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商輕資產(chǎn)路徑的共同選擇。這一模式有諸多優(yōu)點(diǎn),可以較小資金和較低風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)園區(qū)規(guī);季;快速新增可協(xié)同園區(qū),實(shí)現(xiàn)外溢資源的變現(xiàn);為重資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入新的城市探路;培育新的營收增長點(diǎn),甚至分拆成為富有故事性的獨(dú)立業(yè)務(wù),但這種模式需要在業(yè)界已經(jīng)擁有非常成熟的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。例:億達(dá)中國。


2、資產(chǎn)證券化模式


將項(xiàng)目形成資產(chǎn)包,當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到良性狀態(tài),形成 reits 快速變現(xiàn),這種運(yùn)作以普洛斯為典型代表,也是外資工業(yè)地產(chǎn)的成熟做法,可以有效支撐輕資產(chǎn)模式;但無論是中國式 reits,還是搭建境外架構(gòu),產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) reits 還面臨著自身的行業(yè)難題,比如收益穩(wěn)定可靠的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀少、產(chǎn)業(yè)用地年限較短并有進(jìn)一步縮短的可能等,都限制了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)借用 reits 推行輕資產(chǎn)的可能性。例,普洛斯。


3、搭建產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)模式


從產(chǎn)業(yè)的角度出發(fā),以產(chǎn)業(yè)為核心聚焦產(chǎn)業(yè)黏性的價(jià)值,為產(chǎn)業(yè)提供相應(yīng)的配套和服務(wù),增加服務(wù)端的比重,以增值服務(wù)為核心盈利點(diǎn);但是“ 賣服務(wù)”的基礎(chǔ)依仗前期的夯實(shí)招商。只有足夠的入駐率,才得以形成“賣服務(wù)” 的用戶基礎(chǔ)。光憑借“賣服務(wù)”這單一來源顯然難以支撐整個(gè)公司。例:富春硅谷。


4、投資孵化模式


“房東變股東”,將園區(qū)和園區(qū)企業(yè)進(jìn)行利益捆綁,與園區(qū)企業(yè)共同成長,通過股權(quán)分紅等獲得收益 ;但是產(chǎn)業(yè)投資與孵化投資回報(bào)周期長,對產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的專業(yè)性、對政府資源金融資源的整合能力要求非常高,實(shí)際上 非常難以復(fù)制。例:張江高科。


此外,在金融工具不足、資金需求量巨大的情況下, 合作開發(fā)成為一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商的現(xiàn)實(shí)選擇,如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商+住宅開發(fā)區(qū)商;產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商; 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商+實(shí)業(yè)企業(yè)等。例:啟迪和協(xié)信聯(lián)手成立啟迪協(xié)信;萬科和天安數(shù) 碼合作成開發(fā)物流園。


目前,產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)進(jìn)入存量運(yùn)營時(shí)代,越來越多的園區(qū)運(yùn)營商紛紛從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)移,解決園區(qū)企業(yè)在重資產(chǎn)拓展過程的風(fēng)險(xiǎn),但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng), 不具備足夠體量的土地儲(chǔ)備和可供出租出售的物業(yè),是沒有話語權(quán)和主導(dǎo)權(quán)的,筆者認(rèn)為,純輕資產(chǎn)運(yùn)營是較難復(fù)制的,應(yīng)該輕重結(jié)合。


無論是哪種模式,都是企業(yè)根據(jù)自身情況做出的理性、甚至階段性的選擇,只靠租售收入不一定低端,資產(chǎn)證券化也不一定高端,這些模式無高下優(yōu)劣之分, 適合自己的就是最好的。


三種開發(fā)類型的區(qū)別與流程


1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)。三者既有區(qū)別又有聯(lián)系。


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2、開發(fā)的主要流程


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片區(qū)開發(fā)的十種融資方式


1、PPP融資模式


在片區(qū)開發(fā)的開發(fā)過程中,政府與選定的社會(huì)資本簽署PPP合作協(xié)議,按出資比例組建SPV(特殊目的公司),并制定《公司章程》,政府指定實(shí)施機(jī)構(gòu)授予SPV特許經(jīng)營權(quán),SPV負(fù)責(zé)提供 片區(qū)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營一體化服務(wù)方案。


PPP合作模式具有強(qiáng)融資屬性,金融機(jī)構(gòu)與社會(huì)資本在PPP項(xiàng)目的合同約定范圍內(nèi),參與PPP的投資運(yùn)作,最終通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式,在 片區(qū)開發(fā)建成后,退出股權(quán)實(shí)現(xiàn)收益。社會(huì)資本與金融機(jī)構(gòu)參與PPP項(xiàng)目的方式也可以是直接對PPP項(xiàng)目提供資金,最后獲得資金的收益。


2、產(chǎn)業(yè)基金及母基金模式


片區(qū)開發(fā)在導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)時(shí),往往需要產(chǎn)業(yè)基金做支撐,這種模式根據(jù)融資結(jié)構(gòu)的主導(dǎo)地位分三種類型:


第一種是政府主導(dǎo),一般由政府(通常是財(cái)政部門)發(fā)起,政府委托政府出資平臺(tái)與銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)以及其他出資人共同出資,合作成立產(chǎn)業(yè)基金的母基金,政府作為劣后級出資人,承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn),金融機(jī)構(gòu)與其他出資人作為優(yōu)先級出資人,杠桿比例一般是1:4, 片區(qū)開發(fā)具體項(xiàng)目需金融機(jī)構(gòu)審核,還要經(jīng)過政府的審批,基金的管理人可以由基金公司(公司制)或PPP基金合伙企業(yè)(有限合伙制)自任,也可另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)。這種模式下政府對金融機(jī)構(gòu)有穩(wěn)定的擔(dān)保。


第二種是金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo),由金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合地方國企成立基金專注于投資特色小鎮(zhèn)。一般由金融機(jī)構(gòu)做LP,做優(yōu)先級,地方國企做LP的次級,金融機(jī)構(gòu)委派指定的股權(quán)投資基金作GP,也就是基金管理公司。


第三種是由社會(huì)企業(yè)主導(dǎo)的PPP產(chǎn)業(yè)基金。由企業(yè)作為重要發(fā)起人,多數(shù)是大型實(shí)業(yè)類企業(yè)主導(dǎo),這類模式中基金出資方往往沒有政府,資信度和風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)承擔(dān)都在企業(yè)身上,但是企業(yè)投資項(xiàng)目仍然是政企合作的PPP項(xiàng)目,政府授予企業(yè)特許經(jīng)營權(quán),企業(yè)的運(yùn)營靈活性大。


3、股權(quán)投資基金模式


參與 片區(qū)開發(fā)建設(shè)的企業(yè)除了上市公司外,還有處于種子期、初創(chuàng)期、發(fā)展期、擴(kuò)展期的企業(yè),對應(yīng)的股權(quán)投資基金基本可分為天使基金、創(chuàng)業(yè)投資基金、并購基金、夾層資本等。


除天使和創(chuàng)投之外,并購基金和夾層資本也是很重要的參與者。并購基金是專注于對目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行并購的基金,其投資手法是,通過收購目標(biāo)企業(yè)股權(quán),獲得對目標(biāo)企業(yè)的控制權(quán),然后對其進(jìn)行一定的重組改造,持有一定時(shí)期后再出售。夾層資本,是指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面,介于優(yōu)先債權(quán)投資(如債券和貸款)和股本投資之間的一種投資資本形式,通常提供形式非常靈活的較長期融資,并能根據(jù)特殊需求作出調(diào)整。而夾層融資的付款事宜也可以根據(jù)公司的現(xiàn)金流狀況確定。


4、股權(quán)和產(chǎn)品眾籌模式


片區(qū)開發(fā)運(yùn)營階段的創(chuàng)新項(xiàng)目可以用眾籌模式獲得一定的融資,眾籌的標(biāo)的既可以是股份,也可以是產(chǎn)品或服務(wù),比如特色小鎮(zhèn)三日游。眾籌具有低門檻、多樣性、依靠大眾力量、注重創(chuàng)意的特征,是一種向群眾募資,以支持發(fā)起的個(gè)人或組織的行為。股權(quán)眾籌是指公司出讓一定比例的股份,平分成很多份,面向普通投資者,投資者通過出資認(rèn)購入股公司,獲得未來收益。


5、收益信托模式片


區(qū)開發(fā)項(xiàng)目公司委托信托公司向社會(huì)發(fā)行信托計(jì)劃,募集信托資金,然后統(tǒng)一投資于特定的項(xiàng)目,以項(xiàng)目的運(yùn)營收益、政府補(bǔ)貼、收費(fèi)等形成委托人收益。金融機(jī)構(gòu)由于對項(xiàng)目提供資金而獲得資金收益。


6、發(fā)行債券模式


片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目公司在滿足發(fā)行條件的前提下,可以在交易商協(xié)會(huì)注冊后發(fā)行項(xiàng)目收益票據(jù),可以在銀行間交易市場發(fā)行永(可)續(xù)票據(jù)、中期票據(jù)、短期融資債券等債券融資,也可以經(jīng)國家發(fā)改委核準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債和項(xiàng)目收益?zhèn)可以在證券交易所公開或非公開發(fā)行公司債。


7、貸款模式


利用已有資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款是最常見的融資模式,但項(xiàng)目公司可以努力使得所運(yùn)營項(xiàng)目成為納入政府采購目錄的項(xiàng)目,則可能獲得政府采購融資模式獲得項(xiàng)目貸款,而延長貸款期限及可分期、分段還款,則是對現(xiàn)金流穩(wěn)定的項(xiàng)目有明顯利好,如果進(jìn)入貸款審批“綠色通道”,也能夠提升獲得貸款的速度。國家的專項(xiàng)基金是國家發(fā)改委通過國開行,農(nóng)發(fā)行,向郵儲(chǔ)銀行定向發(fā)行的長期債券,特色小鎮(zhèn)專項(xiàng)建設(shè)基金是一種長期的貼息貸款,也將成為優(yōu)秀的特色小鎮(zhèn)的融資渠道。


8、融資租賃模式


融資租賃是指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃,有三種主要方式:1.直接融資租賃,可以大幅度緩解 片區(qū)開發(fā)建設(shè)期的資金壓力;2.設(shè)備融資租賃,可以解決購置高成本大型設(shè)備的融資難題;3.售后回租,即購買“有可預(yù)見的穩(wěn)定收益的設(shè)施資產(chǎn)”并回租,這樣可以盤活存量資產(chǎn),改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。


9、資產(chǎn)證券化


資產(chǎn)證券化是指以特定基礎(chǔ)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持,通過結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行信用增級,在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券(ABS)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。 片區(qū)開發(fā)建設(shè)涉及到大量的基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)建設(shè)等,基于我國現(xiàn)行法律框架,資產(chǎn)證券化存在資產(chǎn)權(quán)屬問題,但在“基礎(chǔ)資產(chǎn)”權(quán)屬清晰的部分,可以嘗試使用這種金融創(chuàng)新工具,對 片區(qū)開發(fā)融資模式也是一個(gè)有益的補(bǔ)充。


10、供應(yīng)鏈融資模式


供應(yīng)鏈融資是把供應(yīng)鏈上的核心企業(yè)及其相關(guān)的上下游配套企業(yè)作為一個(gè)整體,根據(jù)供應(yīng)鏈中企業(yè)的交易關(guān)系和行業(yè)特點(diǎn)制定基于貨權(quán)及現(xiàn)金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。


供應(yīng)鏈融資解決了上下游企業(yè)融資難、擔(dān)保難的問題,而且通過打通上下游融資瓶頸,還可以降低供應(yīng)鏈條融資成本,提高核心企業(yè)及配套企業(yè)的競爭力。


隨著投融資體制的改革,地方基建項(xiàng)目和片區(qū)建設(shè)任務(wù)的實(shí)施主體從政府過渡至城投平臺(tái),通過金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資成為開發(fā)資金來源主流,信用背書也逐漸從財(cái)政擔(dān)保過渡為土地要素,即以土地直接抵押或以土地出讓收益為還款來源。此時(shí)的開發(fā)和投資,已經(jīng)開始著眼于綜合效益和地區(qū)形象的提升,開始要求基建投資與長期效益取得平衡。


隨著新一輪產(chǎn)業(yè)升級的浪潮和防范金融體系系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的政策要求,無論是地方政府還是投資者,均著重強(qiáng)調(diào)投融資的可控性和區(qū)域的長線發(fā)展,將區(qū)域開發(fā)的重點(diǎn)后移至產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和運(yùn)營服務(wù),力求引入有競爭力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)或具有高附加值的第三產(chǎn)業(yè),在可持續(xù)發(fā)展的。


本文來源:新土地規(guī)劃人